Бухучет, учетная политика и налогообложение управляющей компании в сфере жкх. Бухгалтерский и налоговый учет в управляющей компании Управляющие компании бухгалтерский и налоговый учет

Дата написания: 21.09.2024

Время на чтение: 32 минут

В предлагаемой вашему вниманию статье бухгалтер крупной управляющей компании излагает основы бухучета управляющих МКД. Этот материал будет особенно полезен начинающим бухгалтерам, поскольку он поможет организовать учет и содержит подсказки, на что следует обратить внимание при подведении итогов года.

Наверное, многие бухгалтеры устраивались на работу в новой для себя сфере. Хорошо, если бухгалтерский учет, который вел предшественник, является полным и не вызывает сомнений. А что делать, если учет запущен или если компания применяла УСНО и предыдущий бухгалтер не был знатоком бухгалтерского учета, потому и уволился? Или, к примеру, как поступить в ситуации, очень распространенной в нашей сфере, когда новый бухгалтер ни дня не работал в ЖКХ и поэтому сомневается в своих силах? Иначе говоря, как перестать бояться и разобраться в сложившейся ситуации?

Для начала нужно проговорить очень простую, но важную вещь. В бухгалтерском учете для предприятий ЖКХ нет ничего специфического, отраслевого. Есть особенности в начислении выручки за определенные коммунальные услуги, нюансы в налогообложении. Но мы не будем касаться этих вопросов в статье, а поговорим исключительно об основах бухгалтерского учета. Зная их, бухгалтер сможет с нуля организовать учет в компании или восстановить данные после своего предшественника, если это потребуется.

Пойдем по порядку. Сначала рассмотрим, условно говоря, расходную часть работы компании – расчеты с поставщиками и подрядчиками, учет затрат. Затем перейдем к “доходной” части, поговорим о расчетах с потребителями, в том числе через посредников.

Расчеты с поставщиками и подрядчиками

Сверка расчетов

Начнем с тех мероприятий, которые займут длительный период времени, потому что не зависят от бухгалтера предприятия. Это сверка расчетов. Предварительно изучив список контрагентов и договоров, начинаем рассылать запросы на акты сверки или свои акты. Исходя из практического опыта, целесообразно формировать или запрашивать акты сверок за три года. В нашем случае это будут 2012, 2013 и 2014 гг. Особенно актуально это для предприятий-“упрощенцев”. К несчастью, коллеги, работающие в ТСЖ и небольших УК, применяющих УСНО, составляли бухгалтерскую отчетность за 2013 г. не на основании данных бухгалтерского учета, а с опорой на налоговый регистр – книгу учета доходов и расходов. Поэтому баланс был сформирован частично кассовым методом, а частично методом начисления. Нам же нужно получить правильный баланс и удостовериться в реальности сравнительных показателей, указанных в отчетной форме бухгалтерского баланса по состоянию на 31.12.2013 и 31.12.2012.

Что делать с полученным актом сверки, знает каждый бухгалтер: проверяем наличие счетов-фактур, актов выполненных работ, накладных, актов приема-передачи, оплату, а также наличие актов зачета взаимных требований.

При этом не забываем проверить законность осуществления наличных расчетов: не приближается ли сумма наличной оплаты к 100 000 руб. по одному договору? Бытует мнение, что данное ограничение существует только в пределах одного календарного года. Это не так. Если внимательно прочитать Указание Банка России от 07.10.2013 N 3073-У “Об осуществлении наличных расчетов”, можно заметить, что в нем нет упоминаний о календарном времени действия данного ограничения. А значит, может появиться необходимость переходить только к безналичным платежам.

Если все документы по актам сверок с поставщиками получили свое подтверждение, достоверность остатков, указанных на счетах бухгалтерского учета, считается установленной. Если же обнаружены расхождения, не остается ничего иного, кроме как восстановить документы и обратиться к ПБУ 22/2010 “Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности” <1>. При этом расхождение может быть вызвано “опозданием” документа или ошибкой, в том числе существенной. Является ли это ошибкой или “опозданием” документа, а также существенно ли допущенное искажение, бухгалтер решает самостоятельно исходя из своего профессионального суждения в каждом конкретном случае (см. Письмо Минфина России от 24.01.2011 N 07-02-18/01).

——————————–

<1> Утверждено Приказом Минфина России от 28.06.2010 N 63н.

В связи с тем, что отчетность за предыдущие годы (2013 и 2012 гг.) уже сдана, исправление соответствующих остатков по счетам учета расчетов в графах баланса необходимо только при наличии существенной ошибки. Если ошибка была несущественной, ее исправляют записями по соответствующим счетам бухгалтерского учета с использованием счета 91 “Прочие доходы и расходы”. В ТСЖ это будет запись в корреспонденции со счетом 86 “Целевое финансирование”, к которому можно открыть отдельный субсчет “Целевое финансирование прошлых лет”. Дело в том, что по неизрасходованным собранным средствам общее собрание собственников должно принять решение, куда эти остатки направить. Если в результате исправления ошибки образовался дефицит, необходимо увеличить сборы на содержание МКД. Если же это средства, собранные (израсходованные) по коммунальным услугам, нужно пересмотреть расчеты с собственниками по данным услугам.

Нюансы учета МПЗ

Анализируя акты сверок, бухгалтер обязательно столкнется с поставками материалов. Как показывает практика, в отношении управляющих компаний ошибки маловероятны: для учета МПЗ используется счет 10 “Материалы”, излишки или недостатки выявляются обычной инвентаризацией, тем более что сроки ее проведения уже подошли (инвентаризация проводится перед составлением бухгалтерской отчетности).

В бухгалтерском учете ТСЖ очень часто встречается такая ошибка: материалы списываются сразу же в момент покупки, минуя счет 10. Объяснения бухгалтеров из серии “мы работаем по смете, потратили деньги собственников квартир и должны отчитаться по данной оплате”, скорее всего, вызваны путаницей, связанной с применением УСНО (кассовый метод) и ведением бухгалтерского учета (метод начисления).

Книга учета доходов и расходов является регистром налогового учета, бухгалтерский же учет существует, что называется, параллельно. Учет материалов регламентирован ПБУ 5/01 “Учет материально-производственных запасов” <2>, Методическими указаниями по учету МПЗ <3>. Для ТСЖ, как и для управляющих организаций, списание материалов в момент покупки, а не в момент отпуска для оказания услуги (а тем более в количестве, превышающем фактически использованное) приводит к искажению строк баланса, в частности строки по оборотным активам.

——————————–

<2> Утверждено Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н.

<3> Утверждены Приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н.

От редакции. Признавать материальные ценности в качестве расхода непосредственно в отчете о целевом использовании полученных средств Минфин разрешил некоммерческим организациям в п. 7 Информационного письма “Об особенностях формирования бухгалтерской отчетности некоммерческих организаций (ПЗ-1/2011)” (этот документ размещен на сайте финансового ведомства и рекомендован к применению в Письмах от 26.02.2013 N 03-05-05-01/5367, от 20.11.2012 N 03-05-05-01/67). Но так делать можно только исходя из требования рациональности ведения бухучета при отсутствии значительных остатков МПЗ и наличии эффективной системы оперативного контроля за расходованием таких ценностей. Злоупотребление предоставленным правом приводит к недостоверности показателей отчетности.

Выявленные ошибки подлежат исправлению в соответствии с ПБУ 22/2010. Если по итогам инвентаризации на складе выявлены остатки МПЗ, которые не числятся в учете, прежде всего, нужно попытаться соотнести данные расхождения с первичными документами от поставщиков и, если это возможно, сторнировать операции по списанию МПЗ непосредственно в момент их приобретения. Если исправление ошибки в таком порядке невозможно, нужно оприходовать излишки в общем порядке.

Итак, после проведения сверок взаимных расчетов бухгалтер проверяет правильность и точность проводок:

– Дебет 10 “Материалы” Кредит 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”;

– Дебет 20 “Основное производство” Кредит 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”, 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”.

Последняя проводка связана с частым вопросом: какой счет лучше применять (счет 60 или 76)?

Счета учета расчетов с контрагентами

Чтобы ответить на заданный выше вопрос, необходимо обратиться к Инструкции по применению Плана счетов <4>. Приведем цитату.

——————————–

<4> Утверждена Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

Счет 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” предназначен для обобщения информации о расчетах с поставщиками и подрядчиками за:

– полученные товарно-материальные ценности, принятые выполненные работы и потребленные услуги, включая предоставление электроэнергии, газа, пара, воды и т.п., а также по доставке или переработке материальных ценностей, расчетные документы на которые акцептованы и подлежат оплате через банк;

– товарно-материальные ценности, работы и услуги, на которые расчетные документы от поставщиков или подрядчиков не поступили (так называемые неотфактурованные поставки)…

Организации, осуществляющие при выполнении договора строительного подряда… расчеты со своими субподрядчиками также отражают на счете 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”.

Все операции, связанные с расчетами за приобретенные материальные ценности, принятые работы или потребленные услуги, отражаются на счете 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” независимо от времени оплаты.

Как видите, авторы нормативного акта как будто специально для предприятий ЖКХ перечислили коммунальные услуги, а также приобретение материалов и работы строительного характера (для нас это будут подрядчики, выполняющие текущий и капитальный ремонт). Здесь же нужно показывать услуги по содержанию общего имущества, приобретенные у третьих лиц (вывоз ТБО, обслуживание лифтов, уборка территории и пр.).

Счет 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” предназначен для обобщения информации о расчетах по операциям с дебиторами и кредиторами, не упомянутыми в пояснениях к счетам 60 – 75. Получается, что все прочие услуги можно смело учитывать на счете 76. Для предприятий ЖКХ это будут услуги связи, аренда, подписка на периодические издания, страховые полисы и пр.

Стоит отметить, что организация аналитического учета по счетам 60 и 76 для предприятий ЖКХ не носит специфического характера. Порядок организации учета в разрезе поставщиков, счетов, договоров может быть обусловлен только удобством в работе и объемом поступающих документов.

Отражение НДС в балансе

Что делать, если бухгалтер проверил все остатки по актам сверок, не выявил недочетов либо нашел и исправил все ошибки, но обнаружил, что собранные цифры никак не сходятся с показателями, указанными в балансе? Нужно проверить еще один момент. Обратимся к Рекомендациям аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2012 год (Приложение к Письму Минфина России от 09.01.2013 N 07-02-18/01). Согласно этому документу при заполнении бухгалтерского баланса дебиторская задолженность в части авансов, выданных поставщикам и подрядчикам, отражается в оценке за минусом суммы НДС, подлежащей вычету (принятой к вычету) в соответствии с налоговым законодательством. Возможно, что сумма в акте сверки и показатель в балансе различаются как раз на величину НДС.

Учет затрат

Подтвердив данные актов сверок, бухгалтер частично сформировал и проверил правильность сумм, отнесенных на затратные счета по услугам, материалам, “зарплатным” налогам, начислению зарплаты (предполагаем, что акт сверки с налоговым органом тоже был получен ранее в рамках инвентаризации расчетов перед составлением отчетности). Теперь мы подошли к очень распространенному вопросу: надо ли применять счета 25 и 26, а если да, то что на них учитывать? Чтобы ответить на него, снова обратимся к Инструкции по применению Плана счетов.

Счет 25 “Общепроизводственные расходы” предназначен для обобщения информации о расходах по обслуживанию основных и вспомогательных производств организации… Аналитический учет по счету 25 “Общепроизводственные расходы” ведется по отдельным подразделениям организации и статьям расходов.

Счет 26 “Общехозяйственные расходы” предназначен для обобщения информации о расходах для нужд управления, не связанных непосредственно с производственным процессом. В частности, на этом счете могут быть отражены следующие расходы: административно-управленческие расходы; содержание общехозяйственного персонала, не связанного с производственным процессом; амортизационные отчисления и расходы на ремонт основных средств управленческого и общехозяйственного назначения; арендная плата за помещения общехозяйственного назначения; расходы по оплате информационных, аудиторских, консультационных и т.п. услуг; другие аналогичные по назначению управленческие расходы.

Как видим, характеристики данных счетов разные, а самое главное, что и базы для распределения затрат, собранных на этих счетах, тоже будут различаться.

Общепроизводственные расходы

Данный счет необходимо использовать, если в структуре организации есть производственные подразделения – ЖЭУ. В каких-то ЖЭУ больше работников, в каких-то – меньше, какие-то занимают большую площадь производственных помещений, какие-то – меньшую, да и обслуживают они дома разной этажности, разной технической вооруженности. Поэтому собрать все расходы на административно-управленческий аппарат всех ЖЭУ воедино и распределить их на все обслуживаемые дома сразу будет неверно. Собирать затраты нужно по статьям расходов в разрезе ЖЭУ. На примере наиболее распространенной программы “1С: Предприятие” это будет выглядеть так:

– первое субконто “Производственное подразделение”. Название справочника говорит само за себя: это собственно подразделения (ЖЭУ);

– второе субконто “Статьи затрат”. Сюда относятся заработная плата, отчисления от фонда оплаты труда, арендные платежи, коммунальные платежи, амортизация. Это обычный набор затрат для аппарата управления подразделения. При маленьком штате и небольшом количестве обслуживаемых домов предприятие может не использовать в учете счет 25, организовав аналитику на счете 20.

Общехозяйственные расходы

Счет 26 необходим для распределения расходов на содержание управленческого аппарата по видам деятельности. Кстати, это важно не только для УК, но и для ТСЖ. Часто у бухгалтеров ТСЖ возникает вопрос: как уменьшить налог с дохода в ситуации, когда ТСЖ получает дополнительный доход, а расходной части нет? На самом деле расходы есть. Если они собраны на счете 26, то при распределении затрат между основным и дополнительным видами деятельности у налоговой инспекции не должно возникнуть вопросов об уменьшении налогооблагаемых доходов.

К тому же вполне возможно, что в связи с изменениями в жилищном законодательстве в платежных документах, выставляемых УК собственникам помещений, появится строка “Управленческие расходы”, а это не что иное, как затраты, собранные на счете 26.

От редакции. Представляется, что в платежном документе правильнее использовать формулировку “услуги по управлению МКД”, тем более что такой элемент платы прямо назван в п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ. Вопрос о том, соотносится ли стоимость услуг по управлению с общехозяйственными расходами, традиционно собираемыми на счете 26, остается дискуссионным. В случае применения пп. 29 и (или) 30 п. 3 ст. 149 НК РФ налоговые органы вряд ли согласятся с применением налоговых вычетов по общехозяйственным расходам. Подробнее об этом можно прочитать в статье Е.В. Емельяновой “Управление МКД: состав услуг и применение льготы по НДС” (2014, N 9, с. 51).

Стандартная версия программы “1С:Предприятие” предлагает одно субконто к счету 26 – “Статьи затрат”, этого вполне достаточно.

Затраты на основное производство

Теперь бухгалтер вплотную подошел к формированию, пониманию принципов формирования счета 20 “Основное производство”. И опять распространенный вопрос: как организовать учет на счете 20? Все будет зависеть от объема услуг и работ, который обусловлен количеством обслуживаемых домов. Перечислим наши расходы:

– расходы на приобретение коммунальных ресурсов;

– расходы на содержание общего имущества в МКД;

– расходы на благоустройство территорий;

– расходы на проведение текущего ремонта <5>;

– расходы на выполнение капитального ремонта;

– расходы на оказание дополнительных услуг.

——————————–

<5> Обособить в учете расходы на проведение текущего ремонта необходимо в ситуации, когда УК применяет освобождение от уплаты НДС, предусмотренное пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, когда относит плату собственников помещений за текущий ремонт к средствам целевого финансирования на основании пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ (особенно если создается фонд текущего ремонта, который используется на финансирование работ раз в три года – пять лет). В иных случаях операции по текущему ремонту можно присоединить к операциям по содержанию общего имущества в МКД.

Для УК, обслуживающих много домов, удобнее всего именно такая укрупненная группировка. Для небольших УК и ТСЖ группировка может быть более детальной, учитывающей адрес конкретного дома.

Типовая конфигурация программы “1С” предлагает к счету 20 два субконто: “Номенклатурные группы” и “Статьи затрат”.

Для крупных УК номенклатурными группами могут быть расходы, которые мы уже перечислили, либо стандартные статьи затрат – материальные затраты, затраты на оплату труда, отчисления на социальные нужды, амортизация, прочие расходы.

Для ТСЖ и небольших УК удобнее ввести в справочник номенклатурных групп адреса обслуживаемых домов, а перечисленные расходы – в справочник статей затрат. Последний справочник будет более подробным, например необходимо разбить расходы на приобретение коммунальных ресурсов по видам ресурсов, а расходы на содержание общего имущества – конкретизировать. Именно такое составление справочников позволит формировать затраты по определенному дому, не прибегая к дополнительным программным средствам.

Учет расходов ТСЖ

Встречаются советы для ТСЖ вести учет произведенных расходов на счете 96 “Резервы предстоящих расходов”, но они ошибочны. Снова обратимся к Инструкции по применению Плана счетов.

Счет 96 “Резервы предстоящих расходов” предназначен для обобщения информации о состоянии и движении сумм, зарезервированных в целях равномерного включения расходов в затраты на производство и расходы на продажу.

Казалось бы, написано точно для ТСЖ. Но читаем дальше. Фактические расходы, на которые был ранее образован резерв, относятся в дебет счета 96 “Резервы предстоящих расходов” в корреспонденции, в частности, со счетами 70 “Расчеты с персоналом по оплате труда” – на суммы оплаты труда работникам за время отпуска и ежегодного вознаграждения за выслугу лет; 23 “Вспомогательные производства” – на стоимость ремонта основных средств, произведенного подразделением организации, и др. А это не что иное, как оценочные обязательства, отражаемые в учете по правилам ПБУ 8/2010 “Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы” <6>. Этот бухгалтерский стандарт не распространяется на социально ориентированные некоммерческие организации. ТСЖ, как и все остальные организации, должно отражать оценочные обязательства на счете учета резервов предстоящих расходов. Выбрать для учета обычных расходов счет учета резервов нельзя.

——————————–

<6> Утверждено Приказом Минфина России от 13.12.2010 N 167н.

Согласно Инструкции по применению Плана счетов для обобщения информации о движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, используется счет 86 “Целевое финансирование”. Средства целевого назначения, полученные в качестве источников финансирования тех или иных мероприятий, отражаются по кредиту счета 86 “Целевое финансирование” в корреспонденции со счетом 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”. Использование целевого финансирования отражается по дебету счета 86 “Целевое финансирование” в корреспонденции со счетами 20 “Основное производство” или 26 “Общехозяйственные расходы” (при направлении средств целевого финансирования на содержание некоммерческой организации), 83 “Добавочный капитал” (при использовании средств целевого финансирования, полученных в виде инвестиций). Значит, ТСЖ собирает все затраты на уставную деятельность по управлению МКД на счетах 20 и 26 точно так же, как это делается в коммерческих УК. Но затем вместо признания выручки оно отражает использование средств целевого финансирования.

Практикующие бухгалтеры ТСЖ опасаются использовать счета учета затрат, обосновывая это тем, что товарищества ничего не производят и не реализуют, в результате учет организуется без использования счетов учета затрат – только на счете 86. Такой подход представляется методологически неверным.

Учет доходов

Расходы проверены и сформированы. Теперь рассмотрим учет доходов. Для их отражения используются счет “Продажи”, субсчет “Выручка”, в управляющей компании и счет 86 “Целевое финансирование” в ТСЖ.

Снова обратимся к субконто, которые предлагаются стандартной конфигурацией “1С”. К счету 90.1 можно ввести два субконто: “Номенклатурные группы” и “Номенклатура”. Мы видим, что один из справочников уже сформирован и доходная часть полностью по своим наименованиям соответствует расходной части счета 20 “Основное производство”. Но в справочнике “Номенклатурные группы” к счету 20 фигурировало слово “расходы”, из справочника к счету 90.1 его нужно удалить, ведь бухгалтеру не составит труда понять, где счета расходов, а где счета доходов. Остается справочник “Номенклатура”, который заполняется так, как удобно предприятию: может быть, это будут отдельные виды коммунальных услуг, может быть, номера квартир.

Таким образом, мы смогли добиться соблюдения требований ПБУ 9/99 “Доходы организации” <7> и ПБУ 10/99 “Расходы организации” <8> в части соответствия доходов и расходов.

——————————–

<7> Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.

<8> Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.

При закрытии счета 20 в корреспонденции с дебетом счета 86 бухгалтер ТСЖ увидит несовпадение справочников к указанным счетам. Обратимся к субконто к счету 86. В доходной части ТСЖ (кредит счета 86) есть субконто “Договоры” и “Движение денежных средств”. Лучше всего, если справочник “Договоры” будет организован так же, как и справочник счета 20 “Номенклатурные группы”. В ТСЖ это могут быть адреса домов (в случае с “многодомными” товариществами) или лицевые счета. Выбор опять же будет обусловлен удобством в работе и необходимым объемом информации, аккумулируемым в учете. Справочники “Статьи затрат” (счет 20) и “Движение денежных средств” (счет 86) тоже необходимо состыковать. Статьи движения средств будут называться так же, как и статьи затрат по счету 20. По своей сути дебет счета 86 отражает расходование средств по статьям затрат, а кредит – источник финансирования (согласно смете, утвержденной общим собранием членов ТСЖ), планируемые траты средств, а это не что иное, как их движение. При правильно организованном бухгалтерском учете по итогам года на счете 86 бухгалтер должен увидеть фактическое исполнение сметы доходов и расходов ТСЖ по уставной деятельности.

Счета учета расчетов с собственниками помещений

Для того чтобы получить доходы, необходимо их начислить в бухгалтерском учете. И тут возникает новый вопрос: какой счет использовать для начисления сумм, предъявленных собственникам помещений в МКД (счет 62 или 76)? Опять воспользуемся Инструкцией по применению Плана счетов.

Счет 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” предназначен для обобщения информации о расчетах с покупателями и заказчиками. Счет 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” дебетуется в корреспонденции со счетами 90 “Продажи”, 91 “Прочие доходы и расходы” на суммы, на которые предъявлены расчетные документы.

Счет 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” предназначен для обобщения информации о расчетах по операциям с дебиторами и кредиторами, не упомянутыми в пояснениях к счетам 60 – 75: по имущественному и личному страхованию; по претензиям; по суммам, удержанным из оплаты труда работников организации в пользу других организаций и отдельных лиц на основании исполнительных документов или постановлений судов, и др.

Таким образом, вывод должен быть однозначным: для расчетов с собственниками помещений УК должны использовать счет 62. Некоторые эксперты с этим не согласны, полагая, что УК не осуществляют реализацию коммунальных услуг, в связи с чем использовать счет 62 неправомерно. Однако правоприменительная практика на этот счет устоялась: УК реализуют все работы и услуги, связанные с управлением МКД, а не просто участвуют в расчетах.

По поводу ТСЖ следует сказать отдельно. Согласно Инструкции по применению Плана счетов для некоммерческих организаций счет 86 корреспондирует со счетом 76, а не со счетом 62. Одновременно с точки зрения налогообложения укрепился подход, согласно которому ТСЖ не осуществляют реализацию работ и услуг собственникам помещений (получают целевые поступления для целей налогообложения прибыли и согласно специальному мнению Пленума ВАС РФ (Постановление от 05.10.2007 N 57) не исполняют обязанности плательщика НДС, следуя статусу своих членов – граждан). В свою очередь, применение в бухучете ТСЖ счета 62 при начислении обязательных платежей налоговики могут использовать в качестве косвенного доказательства наличия реализации. Поэтому осторожные ТСЖ не вводят в рабочий план счетов счет 62 для учета расчетов по взносам и платежам, связанным с возмещением расходов на управление МКД. Представляется, что это не будет ошибкой.

Как проверить остатки по счету 62 (76) и организовать учет? Идеальный вариант – это акты сверок, но если собственников помещений много, то провести сверку расчетов с ними в полном объеме физически невозможно. Остановимся на том, что платежный документ имеет практически все реквизиты актов сверок: задолженность (переплата) на начало месяца, задолженность (переплата) на конец месяца, начисления и оплату. В случае если потребитель не согласен с задолженностью, он обязательно о ней заявит и мы проверим расчеты и оплату.

Аналитический учет по счету 62

В большинстве случаев начисления собственникам помещений производятся в отдельных программах или с помощью расчетных центров. Бухгалтеров интересует вопрос о том, как переносить данные в основную программу: по каждому лицевому счету, по каждому дому или по видам услуг. Чтобы ответить на него, снова обратимся к субконто.

К счету 62 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” в программе “1С” предлагается три субконто-справочника: “Контрагенты”, “Договоры”, “Документы расчетов с контрагентами”. Если лицевых счетов много, возникает загруженность и даже перегруженность не только счета 62, но и счета 90 “Выручка”. В связи с этим предлагаем внести в учетную политику такой пункт: “Для учета доходов в случае оказания услуг по обслуживанию многоквартирных домов принимается единый заказчик-плательщик “собственники помещений”. Соответственно, и начисления в бухгалтерском учете нужно производить плательщику – населению, а информацию необходимо брать из ведомостей за месяц из расчетной программы или по данным расчетного центра.

От редакции. В силу ст. 8 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете” (далее – Федеральный закон N 402-ФЗ) учетную политику организации составляет совокупность способов ведения бухгалтерского учета. При формировании учетной политики в отношении конкретного объекта бухучета выбирается конкретный способ ведения бухгалтерского учета из способов, допускаемых федеральными стандартами. В п. 2 ПБУ 1/2008 “Учетная политика организации”, утвержденного Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н, под учетной политикой организации понимается принятая ею совокупность способов ведения бухгалтерского учета, таких как первичное наблюдение, стоимостное измерение, текущая группировка и итоговое обобщение фактов хозяйственной деятельности. К способам ведения бухгалтерского учета относятся способы группировки и оценки фактов хозяйственной деятельности, погашения стоимости активов, организации документооборота, инвентаризации, применения счетов бухгалтерского учета, организации регистров бухгалтерского учета, обработки информации. Согласно Инструкции по применению Плана счетов порядок ведения аналитического учета устанавливается организацией исходя из настоящей Инструкции, положений и других нормативных актов, методических указаний по вопросам бухгалтерского учета (основных средств, материально-производственных запасов и т.д.). В комментарии к счету 62 четко сказано: аналитический учет по счету 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” ведется по каждому предъявленному покупателям (заказчикам) счету, а при расчетах плановыми платежами – по каждому покупателю и заказчику. При этом построение аналитического учета должно обеспечивать возможность получения необходимых данных по: покупателям и заказчикам по расчетным документам, срок оплаты которых не наступил; покупателям и заказчикам по не оплаченным в срок расчетным документам; авансам полученным.

Сказанное означает, что организация сама может установить способ ведения аналитического учета по счету 62. Но она не вправе сокращать аналитический учет произвольно путем объединения множества контрагентов. Таким образом, предложенное автором условие учетной политики о введении единого контрагента вовсе не означает, что в бухучете не будет информации по каждому собственнику помещений и по каждому расчетному документу. В связи с этим предлагаем дополнить учетную политику пунктом об организации аналитического учета: в отдельной программе, используемой для начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в аналитических таблицах, составляемых на основании отчетов расчетного центра или иных платежных агентов.

Есть только один нюанс: в доме могут быть и нежилые помещения, у которых тоже есть собственники. В данном случае необходимо производить начисления по каждому собственнику.

Если аналитический учет по счету 62 ведется в разрезе лицевых счетов (субконто “Контрагенты”), то в справочнике “Договоры” можно указать реквизиты договора, заключенного с собственником помещения, но лучше в обоих случаях (по лицевым счетам и по плательщику “Собственники помещений”) в справочнике договоров ввести наименования видов предоставляемых услуг, а по собственникам нежилых помещений – реквизиты договоров, это пригодится в дальнейшей работе. Последний справочник – субконто по документам расчетов будет заполняться постепенно в процессе работы при оформлении в бухгалтерском учете актов выполненных работ.

Бухгалтерская запись Дебет 62 Кредит 90.1 “Выручка” сформирует выручку и одновременно задолженность заказчиков точно так же, как и в любой другой отрасли оказания услуг.

Учет пеней

Особое внимание бухгалтеру следует обратить на расчеты с собственниками помещений в части пеней за несвоевременное внесение платежей. Нередко пени начисляются непосредственно в платежном документе, выставляемом должнику. По аналогии с отражением выручки на основную сумму платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги некоторые бухгалтеры пытаются начислить задолженность потребителя в сумме пеней. Пени должны быть или признаны должником (а это их уплата), или начислены по решению суда (отдельная проводка при наличии судебного решения: Дебет 62 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” Кредит 91 “Прочие доходы и расходы”). Поэтому записи по начислению пеней на счет 90 или 91 в соответствии с суммами, предъявленными в квитанции, в балансе не будет. Будет только проводка, связанная с уплатой пеней и одновременно с признанием прочего дохода.

Прямые расчеты потребителей за коммунальные услуги

Есть еще одна ситуация, часто вызывающая трудности у бухгалтеров. Она возникает, когда собственники помещений напрямую осуществляют платежи поставщикам коммунальных ресурсов (РСО). Это так называемые прямые платежи населения. Нужно ли отражать движение данных денежных средств в балансе УК (ТСЖ)? Ответ однозначный: нужно. Договор на поставку коммунальных ресурсов заключен между УК (ТСЖ) и поставщиком, соответственно, обязанность принять (купить) ресурс лежит на УК (ТСЖ). Поэтому бухгалтер делает проводку Дебет 20 Кредит 60 на основании счетов, выставленных поставщиками.

На УК (ТСЖ) также возлагается обязанность оплатить поставленный объем коммунальных ресурсов. Обоснование – условие заключенного договора ресурсоснабжения. Мы даже не будем спорить о том, что это все транзитные платежи, ведь из условий договора следует, что УК (ТСЖ) выступает в качестве абонента. В свою очередь, УК (ТСЖ) оказывает коммунальные услуги собственникам помещений, и у последних возникает обязанность оплатить их именно УК (ТСЖ).

В случае внесения платы собственниками напрямую поставщикам, что допускается на основании решения общего собрания согласно ч. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ, происходит исполнение обязательств третьими лицами (п. 1 ст. 313 ГК РФ) и одновременно погашается задолженность собственников помещений перед УК (ТСЖ). На основании данных об оплате, предоставленных поставщиком, бухгалтер должен сделать проводку Дебет 60 Кредит 62 по конкретному виду коммунальной услуги (справочник “Договоры”).

При заполнении баланса за 2014 г. необходимо помнить, что он должен быть распечатан на бумаге и подписан руководителем организации. Обратите внимание: подпись бухгалтера на отчетности не нужна согласно ч. 8 ст. 13 Федерального закона N 402-ФЗ. Причем руководитель должен также проставить дату подписания отчетности (см. Информацию Минфина России N ПЗ-10/2012). Баланс и отчетные формы должны соответствовать Приказу Минфина России от 02.07.2010 N 66н “О формах бухгалтерской отчетности организаций”, а это не те формы, которые заполняет бухгалтер в системах электронного документооборота для налогового органа.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

непосредственное управление;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Об этом сказано в части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр.

Состав общего имущества многоквартирного дома

К общему имуществу многоквартирного дома (ремонт которого обеспечивает управляющая компания) относятся, в частности:

межквартирные лестничные площадки, лестницы;

лифты, лифтовые и иные шахты;

коридоры;

технические этажи;

чердаки;

подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы):

Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Полный перечень общего имущества приведен в разделе I Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Форма описания состава и технического состояния общего имущества приведена в приложении 1 к примерным условиям, утвержденным приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр. Форма не является обязательной, конкретный перечень общего имущества собственники помещений многоквартирного дома вправе определять самостоятельно и составлять в произвольной форме (письмо Минрегиона России от 4 апреля 2007 г. № 6037-РМ/07).

Источники финансирования ремонта

Текущий ремонт

Текущий ремонт общего имущества оплачивают наниматели и собственники жилых помещений, а также владельцы нежилых помещений. Деньги поступают непосредственно на счет управляющей компании в виде платы за содержание и ремонт общего имущества (ст. 154 и 158 Жилищного кодекса РФ).

Капитальный ремонт

Собственники ежемесячно перечисляют взносы на капитальный ремонт, которые образуют фонд капитального ремонта. И от того, где формируется этот фонд, зависит и порядок финансирования будущего капитального ремонта.

Если фонд сформирован на счете управляющей компании, то источником финансирования ремонта будут непосредственно взносы собственников. С этого счета управляющая компания рассчитывается за капитальный ремонт, проведенный собственными силами или с привлечением подрядчиков.

При формировании фонда на счете регионального оператора порядок финансирования капитального ремонта следующий. Региональный оператор от своего имени заключает договор с подрядными организациями на проведение капитального ремонта. При этом подрядчиком может выступить и управляющая компания. В этом случае поступление денег управляющей компании от регионального оператора является ничем иным, как платой за выполненные работы по обычному договору подряда.

Это следует из статей 154, 158, 170, 171, 174, 175, 180-182 Жилищного кодекса РФ.

Законодательством также предусмотрена возможность проводить капитальный ремонт за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов (подп. 2 п. 1 ст. 165 и ч. 2 ст. 191 Жилищного кодекса РФ).

Бухучет: поступление финансирования

Независимо от того, какой ремонт - текущий или капитальный, в бухучете поступление средств на него отражайте в зависимости от источника финансирования.

Если ремонт софинансируется бюджетными средствами, в учете делайте проводки:

Дебет 76 Кредит 86
- отражена задолженность бюджета (сумма выделенных бюджетных средств);

Дебет 55 Кредит 76
- получены средства на ремонт из бюджета.

Такой вывод следует из пункта 7 ПБУ 13/2000 и Инструкции к плану счетов.

Средства на ремонт, поступающие от собственников и нанимателей помещений, отражайте в составе авансов:

- получены средства на ремонт от собственника (нанимателя) помещения.

Средства на ремонт, поступающие от регионального оператора, отражайте так:

Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты по авансам полученным»
- получен аванс на ремонт от регионального оператора;

- получены средства за ремонт от регионального оператора.

Это следует из Инструкции к плану счетов и пункта 3 ПБУ 9/99.

Бухучет: расходование средств собственников, бюджетных денег

Если источником финансирования ремонта являются средства собственников и нанимателей помещений, а также бюджетные средства, то порядок бухучета их расходования зависит от способа выполнения ремонта (подрядный или хозяйственный).

Если управляющая компания выполняет текущий или капитальный ремонт с привлечением подрядчика, то в бухучете сделайте следующие записи:

Дебет 20 Кредит 60
- отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
- учтен входной НДС, предъявленный подрядчиком;

Дебет 20 Кредит 19
- сумма НДС, предъявленного подрядчиком, включена в расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 60 Кредит 51 (55)
- перечислена оплата стороннему подрядчику, выполняющему ремонт;

Дебет 90-2 Кредит 20

Дебет 62 Кредит 90-1

Дебет 86 Кредит 90-1

Если управляющая компания выполняет текущий или капитальный ремонт собственными силами, то в бухучете сделайте следующие записи:

Дебет 10-5 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 10-5 Кредит 19

Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)

Дебет 86 Кредит 90-1
- отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (за счет бюджетных средств);

Дебет 62 Кредит 90-1
- отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (за счет средств, полученных от собственников и нанимателей помещений);

Дебет 90-2 Кредит 20
- списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;

Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
- зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений.

Такой вывод следует из пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.

Бухучет: расходование средств регионального оператора

Когда управляющая компания выступает подрядчиком по договору с региональным оператором, то в бухучете сделайте следующие записи:

Дебет 10-5 Кредит 60
- приобретены материалы для ремонта;

Дебет 19 Кредит 60
- учтен входной НДС со стоимости материалов;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- принят к вычету входной НДС по материалам (для организаций на ОСНО);

Дебет 10-5 Кредит 19
- учтен входной НДС в стоимости материалов (для организаций на упрощенке);

Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)
- отражены затраты на ремонт, производимый собственными силами управляющей компании;

Дебет 62 Кредит 90-1
- отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту;

Дебет 90-2 Кредит 20
- списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС к уплате в бюджет с выручки от реализации;

Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 «Расчеты с региональным оператором»
- зачтена предоплата, полученная от регионального оператора;

Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты с региональным оператором»
- получена оставшаяся часть платы от регионального оператора за ремонт.

Такой вывод следует из пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.

Стандартной деятельностью всех управленцев является покупка необходимых ресурсов у соответствующих поставщиков и дальнейшая продажа их собственникам жилья.

Также к функциям УК относятся :

При покупке и реализации ресурсов возникает дебиторская задолженность и некоторые расходы. Это является неизбежным моментом.

В связи с этим ведение бухучёта в УК проходит в несколько этапов:

Выбор учётной политики . Здесь устанавливается и прописывается перечень правил, позволяющих и прочие активы организации. Чем точнее и тщательнее сформированы все нюансы и разобраны все вопросы, тем легче будет ведение бухгалтерского учёта на предприятии.
Разработка и выбор плана счетов . Этот документ формируется и обновляется на основании приказа Министерства Финансов №94н . В план должны быть включены только те счета, которые по факту будут использоваться в трудовой деятельности УК.
Утверждение форм первичных документов . УК могут использовать свои фирменные бланки, предварительно изготовив их, и утвердив, либо стандартные унифицированные формы документов. В том и другом случае вся документация должна быть закреплена в учётной политике компании.
Ведение бухгалтерского учёта . Эти обязанности выполняют уполномоченные сотрудники по участкам.
Предоставление отчётов . Главными документами является финансовый отчёт, бухгалтерский баланс и иные, предусмотренные ФЗ №402 .

Первые три пункта в обязательном порядке должны быть оговорены и оформлены в отдельном приказе, который подписывают директор компании и главный бухгалтер.

В основные должностные обязанности главбуха входят :

Обязанности главного бухгалтера не имеют особых отличий от обязанностей такой же должности в других сферах деятельности.

В чём заключаются отличия между ОСНО и УСН?

Управляющие компании в праве самостоятельно выбирать систему налогообложения . Различие заключается в том, что ведение бухучёта через систему УСН значительно проще, чем в ОСНО. Состав отчётности первой сокращён.

К тому же, специалисту бухгалтерии нет необходимости использовать проводки, указывающие на вычет и начисление НДС.

Предлагаем посмотреть видео о том, в чем заключается отличие ОСНО и УСН:

Какие проводки являются основными?

Для приобретения ресурсов управляющие организации пользуются следующими проводками :

Дебет 19, Кредит 60 счёта.
Дебет 60, Кредит 51 счёта.
Дебет 20, Кредит 60 счёта.
Дебет 68, Кредит 19 счёта.

Сфера оказания жилищно-коммунальных услуг предполагает использование :

Все вышеуказанные проводки используются в том случае, если управляющая компания выбрала систему УСН или ОСНО.

Однако при системе УСН действует льгота на оплату НДС, поэтому некоторые проводки из вышеуказанных не применяются.

Всё про учётную политику УК

Разрабатывает учётную политику (УП) в УК уполномоченное лицо, и чаще всего, это главный бухгалтер.

Регулируют УП Положение по бухгалтерскому учёту и Налоговый кодекс РФ . К нюансам процедуры можно отнести:

Если в законодательстве нет ссылок на какие-либо особенности, УК имеет право на самостоятельную разработку инструкций, положений и прочего.
В учётной политики компании должна быть отметка о выбранной системе налогообложения.
осуществляется с учётом норм налогового законодательства.

В учётной политике УК обязательно должны быть :

Налоговые платежи.
Заработная плата.
Учёт материалов.
Расчёты с поставщиками ресурсов.

Итак, мы рассмотрели все основные правила ведения учёта. Чем проще составлена УП организации, тем проще ведение учёта.

Налогообложение управляющих компаний ЖКХ

Все УК могут самостоятельно решать, какую систему налогообложения выбрать . Варианта может быть два УСН или ОСНО. Оба варианта содержат два вида налога:

на прибыль;
добавленную стоимость.

ОСНО широко используется во многих организациях. Однако система имеет значительный минус, заключающийся в высоком проценте налога на прибыль (20%). Дополнительно следует оплачивать НДС.

Для деятельности управляющих компаний этот процент очень большой и весьма невыгодный. Ведь всем известно, что некоторые новые УК работают первое время иногда в минус.

Однако преимуществом является тот факт, что на услуги, которые предоставляют УК, НДС не распространяется. Этот момент чётко разъясняет статья 149 НК РФ . Одновременно с этим, все предоставляемые услуги УК имеют единую цену , поэтому заработать какую-либо прибыль на этом у компании особо не получается.

Если говорить про систему УСН, то её используют небольшие компании. Как правило, доход таких фирм не превышает 60 000 000 рублей, а штат работников составляет не более 100 человек. Система УСН наиболее выгодна для УК, поэтому с ней работает множество компаний.

Проводки при УСН

Если организация выбрала упрощённую систему, то проводки Д68 К19, а также Д90/3 К68 использоваться не будут. Такие проводки необходимы для вычета и начисления НДС для тех компаний, которые выбрали ОСНО.

Преимущества работы на УСН для УК можно указать так :

Компания не оплачивает НДС (20%).
Компания освобождена от налога на прибыль.
Оплата отдельного сбора за использование УС – 5-15%.

Если организация пользуется ОСНО, то также имеет льготы по НДС. Льготы могут быть предоставлены, если УК оказывала жилищно-коммунальные услуги или осуществляла работы по содержанию и ремонту МКД.

ОКВЭД в сфере ЖКХ

Любая УК ведёт свою с целью извлечения прибыли. В связи с этим все компании обязаны пройти соответствующую регистрацию и получить код Общероссийского классификатора.

Этот код назначается с той целью, чтобы органы налоговой службы были в курсе, какой деятельностью занимается та или иная организация. Юридические лица не имеют право начинать свою деятельность без получения кода . Актуальными для УК являются следующие коды:

70.32.2.
70.31.
70.32.

Эти цифры свидетельствуют о том, что компания осуществляет деятельность, связанную с управлением недвижимости, учётом и проведением инвентаризации.

Подводя итоги, отметим, что вести бухгалтерский учёт в УК не сложно, если этим занимается грамотный, образованный и опытный специалист. Основное, что следует выполнить – это правильно сформировать учётную политику, определиться с системой налогообложения и знать основные проводки. Актуальный план счетов всегда должен находиться на рабочем месте бухгалтера . Также следует своевременно следить за постоянными обновлениями в бухгалтерском учёте. Как правило, изменения происходят достаточно часто.

Выполняя эти правила, вы предупредите проблемы с ведением бухгалтерского и налогового учета в управляющих компаниях, а также сложности с налоговыми органами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

В прошлой статье мы рассмотрели деятельность и , в этой статье обратим внимание на следующие вопросы: какова основная деятельность Управляющей компании (УК) и каковы особенности бухучета в Управляющей компании?

УК покупает жилищно-коммунальные услуги у поставщиков и продает их населению. Рассмотрим, как организован бухгалтерский учет в Управляющей компании.

Бухгалтерские проводки в УК.

Д-т 20 К-т 60 – поступили счета от поставщиков ЖКХ.

Д-т 19 К-т 60 – входящий НДС со счетов поставщиков ЖКХ.

Д-т 26 К-т 60 – поступили счета от ЕРЦ за услуги населению.

Д-т 19 К-т 60 – входящий НДС от ЕРЦ.

Д-т 76 "ЕРЦ" К-т 90.1 – начислены ЖКУ по справке ЕРЦ за текущий месяц.

Аналитический учет отдельно по каждому плательщику (оплата и начисление) ведется именно в ЕРЦ. Организации ЖКУ (а именно, УК) получают от ЕРЦ только сводные данные по начислению и оплате, соответственно, УК отражает в бухгалтерском учете только общую задолженность граждан по ЖКУ, которую собирает ЕРЦ.

Получается немного непонятная ситуация с организацией бухучета в Управляющей компании, впрочем, для России таких предостаточно. А именно: УК в учете отражает задолженность населения только в качестве задолженности ЕРЦ по сбору платежей. ЕРЦ же в своем балансе не указывает долг перед УК, поскольку средства, проходящие через него – транзитные. Часто ЕРЦ указывают задолженность перед ЖКХ (УК) только после получения платежей от населения. При этом делаются проводки:

Д-т 50, 51 К-т 76 "Задолженность перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг"

Поступили платежи от населения.

Затем ЕРЦ перечисляет деньги поставщикам ЖКУ за минусом своего вознаграждения и эту операцию отражает проводкой:

Д-т 76 "Задолженность перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг" К-т 51.

Следовательно, деятельность Управляющей компании заключается в установлении договорных отношений с гражданами и с ЕРЦ. С ЕРЦ может быть заключен и агентский договор. Возьмем для примера следующую ситуацию.

ЕРЦ занимается оказанием услуг по начислению платы за ЖКУ гражданам, и в квитанциях указывает расчетный счет УК. По окончанию месяца ЕРЦ передает все данные о начислениях в УК. УК в этом случае сама ведет аналитический учет по каждому гражданину отдельно: по начислению и уплате ЖКУ.

Тогда у УК будут сделаны следующие проводки по каждому человеку отдельно.

Д-т 76 К-т 90.1 – начислена задолженность граждан по ЖКУ.
Д-т 90.3 К-т 68 "НДС" - начислен НДС по услугам.
Д-т 90.2 К-т 20, 26 – списание затрат.
Д-т сч. 90.9 К-т сч. 99 (или Д-т сч. 99 К-т сч. 90.9) – рассчитан финансовый результат от деятельности УК.

На основании п. 13 ст. 40 НК РФ при реализации товаров, работ, услуг по регулируемым государственным ценам, для налогообложения принимаются государственные цены. Если организации реализуют налоги гражданам по льготным ценам, то выручку за услуги они обязаны отразить по государственным ценам без применения льгот, которые устанавливаются для определенных категорий граждан.

Т.е. льготные суммы включаются в реализацию и с них начисляется НДС. При этом делается запись:

Д-т 76 "Задолженность бюджета по льготам" К-т 90.1
Д-т 90.3 К-т 68 - начислен НДС в бюджет.

Аналитический учет по льготникам ведется в разрезе каждой категории и соответствующего бюджета (федерального, областного или местного) по дебету счета 76 "Задолженность бюджета по льготам".

Бывают случаи, когда УК берет в аренду или на обслуживание муниципальное имущество (котельные, теплосети, сети водоснабжения, канализации и т. п.) или какую-то их часть. Таким образом, УК имеет право заниматься предоставлением коммунальных услуг сама. Тогда в затраты предприятия будут включаться и затраты по аренде муниципального имущества.

По закону оказание услуг – это уже предпринимательская деятельность (п. 1 ст. 2 ГК РФ) , которая направлена на получение прибыли от пользования имуществом и осуществляется на свой страх и риск. Это коммерческая деятельность, которая уже подлежит налогообложению в общем порядке. Следовательно, бухучет в Управляющей компании нужно вести по общим правилам ведения бухгалтерского учета.

Бесплатная книга

Скорее в отпуск!

Для того, чтобы получить бесплатную книгу, введите данные в форму ниже и нажмите кнопку "Получить книгу".

Чтобы предоставить жильцам коммунальные услуги, управляющая компания заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение коммунальных ресурсов (п. 13 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).

Расчет платы за коммунальные ресурсы

Собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за холодную и горячую воду, электроэнергию, газ и тепло, а также за водоотведение. Плату следует рассчитывать по формулам, приведенным в приложении № 2 к постановлению Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354:

Тарифы устанавливает ресурсоснабжающая организация (п. 38 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).

Ситуация: с какого момента у гражданина возникает обязанность вносить коммунальные платежи за квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве?

C момента передачи гражданину квартиры по передаточному акту.

По общему правилу обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у гражданина с момента получения права собственности на квартиру (п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Однако, как подтверждает судебная практика, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент госрегистрации права собственности, а момент передачи квартиры гражданину при условии, что дом введен в эксплуатацию. Это подтверждено в определении Конституционного суда РФ от 18 июля 2006 г. № 373-О. Если дом введен в эксплуатацию, но по передаточному акту квартира не передана, обязанности оплачивать коммунальные услуги у гражданина нет (см., например, решение Арбитражного суда Красноярского края от 7 марта 2013 г. № А33-15279/2012).

Есть несколько вариантов внесения коммунальных платежей потребителем:

непосредственно управляющей организации или указанному ей платежному агенту (банковскому платежному агенту);

напрямую ресурсоснабжающей организации (за исключением платы за коммунальные ресурсы по общедомовым нуждам).

Чтобы применять второй вариант, собственники должны принять решение об этом на общем собрании.

Такой порядок установлен в пункте 63 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, и части 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ.

Сроки, в течение которых управляющая компания должна выставить потребителям счета на оплату коммунальных услуг, а также сроки оплаты коммунальных услуг нужно указать в договоре на управление многоквартирным домом. Если такие сроки не предусмотрены, то:

платежный документ нужно выставить не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом;

плату потребители должны вносить ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата.

Такой порядок предусмотрен пунктами 66 и 67 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Перечень сведений, которые нужно указать в платежном документе на оплату коммунальных услуг, можно найти в пункте 69 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Управляющая компания может заключить договор со специализированной организацией для:

снятия показаний счетчиков;

доставки платежных документов;

начисления платы за коммунальные услуги.

Об этом сказано в подпункте «е» пункта 32 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Уведомление потребителей об изменении тарифов и нормативов

Информацию об изменении тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг управляющая компания должна донести до потребителя в письменной форме не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов. Это правило действует, если в договоре о предоставлении коммунальных услуг не указан другой порядок. Об этом сказано в пункте 68 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Ситуация: как управляющей компании уведомить потребителей об изменении тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг?

Составьте каждому потребителю уведомление в произвольной форме.

Информацию об изменении тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг управляющая компания должна донести до потребителя в письменной форме не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов. Это правило действует, если договор о предоставлении коммунальных услуг не регламентирует иной порядок. Об этом сказано в пункте 68 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

О необходимости направить письменное уведомление каждому жильцу и каждому собственнику нежилых помещений в многоквартирном доме в законодательстве прямо не сказано. Однако имеются судебные решения, подтверждающие, что размещения этих сведений в СМИ и на доске информации недостаточно (см., например, определение Верховного суда Чувашской Республики от 18 августа 2010 г. № 33-2872-10).

Бухучет

Порядок отражения в бухучете предоставления коммунальных услуг зависит от того, самостоятельно управляющая компания оказывает услуги или является посредником по агентскому договору.

Если управляющая компания оказывает услуги самостоятельно, сделайте следующие проводки:

Дебет 20 Кредит 60
- отражены затраты на услуги ресурсоснабжающей организации по предоставлению коммунального ресурса;

Дебет 19 Кредит 60
- отражен входной НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- принят к вычету входной НДС (если управляющая компания не применяет освобождение от НДС);

Дебет 20 Кредит 19
- входной НДС отражен в составе затрат на услуги ресурсоснабжающей организации по предоставлению коммунального ресурса (если управляющая компания применяет освобождение от НДС);

Дебет 62 Кредит 90-1
- отражена реализация услуги потребителям;

Дебет 90-2 Кредит 20
- отражена себестоимость услуги;

- начислен НДС (если управляющая компания не применяет освобождение от НДС);

Дебет 51 Кредит 62 (76)
- получены денежные средства от потребителей (из бюджета);

Дебет 76 Кредит 62
- зачтена задолженность потребителей по оплате коммунальных услуг (при оплате услуг за счет средств из бюджета);

Дебет 60 Кредит 51
- перечислены денежные средства ресурсоснабжающей организации.

Такой подход следует из Инструкции к плану счетов (счета 20, 90).

Если управляющая компания работает по агентскому договору, то операции отразите так:

Дебет 76 Кредит 60
- отражена задолженность жильцов за оказанные услуги ресурсоснабжающей организацией;

Дебет 76 Кредит 90-1
- начислено агентское вознаграждение по договору управления;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС с суммы агентского вознаграждения;

Дебет 50 (51) Кредит 76
- поступили платежи от собственников жилых помещений;

Дебет 60 Кредит 51
- перечислены средства ресурсоснабжающей организации.

Это следует из Инструкции к плану счетов (счета 76, 90).