Гарантия застройщика. Образец письма застройщику об устранении недостатков Застройщик сдал дом с недоделками

Не каждый застройщик строит «на совесть», поэтому в новостройках не редкость кривые стены, огромные щели и прочие недочеты, требующие немедленного исправления. Между тем, качество строительство в России должно отвечать стандартам, установленным законом. Как добиться устранения дефектов?

Дефекты новостройки

Самый распространенный дефект - это некачественная установка окон (стеклопакетов): незакрывающиеся ставни, щели между оконным блоком и стеной, трещины. Немало нареканий вызывает качество отделки квартиры, состояние балконов, устройство тепло- и звукоизоляции (стены, полотки, перегородки), герметизацию швов, а точнее ее отсутствие, качество сантехники, отделку фасадов.

Принимая у застройщика квартиру, на эти дефекты необходимо обращать внимание в первую очередь. Устранять недостатки застройщик должен за свой счет и в кратчайшие сроки.

Качество согласно нормам и закону

В грамотно составленном договоре на покупку квартиры прописывается, в каком состоянии застройщик обязан сдать помещения. Кроме того, существуют строительные нормы (СНиПы и ГОСТы), которых застройщик обязан придерживаться, даже если в в вашем договоре об этом ничего не говорится.

Нормы регламентируют каждый этап строительства и задают рамки, в пределах которых должны работать строители:

• перепад пола не превышает 2 мм на 2 метра;
• перепад стен - 1 мм на 1 метр длины;
• щели при установке окон не допускаются;
• герметизация швов обязательна;
• и т.д.

Человеку, далекому от строительства, нет необходимости изучать СНиПы, к тому же неспециалисту будет тяжело в них разобраться. Однако если недоделки в квартире бросаются в глаза, вы можете сослаться на «Закон о защите прав потребителей», статья 29, и требовать от застройщика исправления всех недостатков за его счет, возмещения расходов на ремонт или уменьшения стоимости квартиры на сумму ремонтных работ.

Выявить скрытые дефекты поможет приглашенный вами специалист: это может быть ваш знакомый, сведущий в тонкостях строительного ремесла, или специально нанятый эксперт. Представители застройщика не могут отказать в доступе на объект вашему помощнику.

Если застройщик работает по 214 Федеральному закону, в нем закреплены гарантии качества строительства. Оно должно соответствовать:

• условиям договора;
• строительным нормам;
• проектной документации;
• прочим требованиям.

Право покупателя: требовать устранения недоделок

Если застройщик не собирается переделывать некачественно выполненную работу, покупатель (потребитель) имеет право отказаться от исполнений обязательств по договору и истребовать все понесенные убытки с застройщика. Впрочем, это крайняя мера. В большинстве случаев клиенты стремятся заставить недобросовестного застройщика устранить недочеты.

Как этого добиться? Ваше право - не подписывать акт приема-передачи квартиры, пока стены не будут выровнены, а щели - заделаны. Большинство застройщиков закладывает в свои затраты 10% на исправление строительного брака, поэтому не стесняйтесь отстаивать свои позиции.

• составить акт о недоделках, в котором перечислить все дефекты с указанием сроков их устранения (как правило, это 2-4 недели);
• описать в акте все недочеты, включая мелочи, чтобы подстраховаться;
• претензии составить в двух экземплярах, один из которых заверяется печатью застройщика, его подписью, входящим номером и датой подписания (этот экземпляр предназначается дольщику);
• если застройщик не принимает акт, документ можно послать почтой с уведомлением о вручении, которое пригодится в суде;
• если застройщик намерен устранить недоделки, он обязан обозначить срок выполнения работ и по их завершении повторно пригласить вас в квартиру;
• если какие-то дефекты не были исправлены, вы можете подписать акт приема-передачи, указав при этом на имеющиеся неполадки (в приложении их необходимо перечислить).

Как делать ремонт

К сожалению, далеко не всегда застройщик добровольно устраняет строительные недочеты в квартире. Даже если акт недоделок составлен, строители могут просто тянуть время, махнув рукой на замечания.

Что делать клиенту в этом случае?

1. Вы можете обратиться в суд, уведомив о своих намерениях застройщика. Возможно, данное действие сдвинет ситуацию с мертвой точки. Застройщику не выгодно ходить по судам, тем более что решения чаще всего принимаются в пользу покупателей: не исключено, что он исправит недоделки до судебного разбирательства.
2. Сделать ремонт самостоятельно, а все затраты взыскать с застройщика через суд. На разбирательство следует принести договор с подрядчиком, исправлявшим недоделки, платежные документы.

Как обезопасить себя от недоделок в квартире?

• Выбирайте добросовестного надежного застройщика.
• Заключайте договор долевого участия.
• Требуйте подробно расписать в договоре все особенности отделки.

• Закон и строительные нормы гарантируют вам качество сдаваемого жилья.
• Не подписывайте акт приема-передачи, если в квартире есть серьезные дефекты, устранение которых выльется в значительную сумму.
• Обращайтесь в суд, если застройщик игнорирует ваши замечания и отказывается исправлять недочеты.

Полное разъяснение по теме: "устранение недостатков застройщиком" от профессионального юриста с ответами на все интересующие вопросы.

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

(см. текст в предыдущей

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

(см. текст в предыдущей)

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

(часть 5.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

(часть 6 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей)

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

(часть 7 в ред.

Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

Срок устранения недостатков застройщиком

текст в предыдущей)

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

(часть 8 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

Как заставить застройщика исправить все недоделки в квартире

С начала 2012 года на горячую линию департамента градостроительной политики города Москвы поступило 230 жалоб на строительные дефекты в московских новостройках. И речь идет только о муниципальных домах.

В целом по Москве, по словам столичного мэра Сергея Собянина, 88% домов, построенных с 2009 по 2011 годы, сдавались в эксплуатацию с браком и недоделками. В принципе, застройщиков можно заставить исправить недостатки или вернуть деньги. Но нужно набраться терпения, фиксировать все документально, требовать подтверждения доставки писем и главное – не подписывать акт приема-передачи квартиры до устранения дефектов, подчеркивают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Как отмечают чиновники и эксперты, в последние годы ситуация с качеством строительства несколько улучшилась. Если говорить о муниципальном жилье, то в 2011 году число жалоб на строительные дефекты сократилось по сравнению с 2010 годом на 24,2%.

«За последние годы качество строительства однозначно улучшилось, — говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Если вспомнить рынок недвижимости лет 10-15 назад и тот строительный бум, которым характеризуется взятый период времени, процент брака был выше. Большинство застройщиков были ориентированы на количество, а не на качество. Здания возводились в самые кратчайшие сроки, зачастую с нарушением технологий».

Улучшение качества строительства эксперт связывает с тем, что все больше застройщиков переходит на продажу квартир по 214-ФЗ, который строго регулирует процесс сдачи-приемки квартир. «Да и покупатели последнее время стали более разборчивы и требовательны к будущему жилью. Поэтому сейчас на фоне роста конкуренции застройщики стали более ориентированы на качество строительства своих зданий», — отмечает он. Однако пока проблема полностью не решена, и разного рода брак обнаруживается в новостройках Москвы.

Ядовитые стены

По данным департамента градостроительной политики города Москвы, более половины жалоб касается некачественной установки окон и плохой герметизации швов в крупнопанельных домах. Огрехами в отделке недовольны примерно четверть позвонивших на горячую линию, также москвичи жалуются на дефекты инженерных систем и протечки кровли.

«На наш взгляд, конечно же, самыми вопиющими недоделками являются те, которые несут угрозу причинения вредя жизни и здоровью граждан, — говорит руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и Партнеры» Нина Евстратова. — К сожалению, о таких недоделках периодически мы слышим, например, обрушился балкон, отвалился кусок стены, пошла трещина в стене (то есть проблемы с фундаментом)».

В прошлом году в Петербурге произошел «аммиачный скандал». Жители сразу нескольких новостроек жаловались на постоянный запах аммиака, который усиливался при повышении температуры. В одной из квартир по результатам лабораторных исследований было зафиксировано превышение допустимого уровня содержания аммиака в воздухе в 17,6 раза. Позднее выяснилось, что стены стали ядовитыми из-за спешки застройщиков. Чтобы не прерывать строительство в холодный период, они добавляли различные примеси в бетон.

На форумах жителей новостроек нередко встречаются жалобы и на другие дефекты, например, на трещины в стенах. Небольшие трещины допускаются даже по ГОСТу, так как появляются из-за естественного процесса усадки здания. Однако если ширина трещины превышает 0,5 мм или тем более если трещина сквозная, надо бить тревогу. Это означает, что допущенные при возведении фундамента или заливке бетона ошибки могут привести в будущем к очень серьезным последствиям – вплоть до обрушения.

Также среди дефектов в новостройках новоселы часто упоминают проблемы с окнами (трудно открываются, неплотно закрываются) и вентиляцией. Оба эти дефекта несложно проверить. Окна достаточно открыть и закрыть, а для проверки системы воздухообмена надо приложить к вытяжке лист бумаги — он не должен упасть.

Однако есть важные показатели, нуждающиеся в обязательной проверке, которые невидны невооруженным взглядом. Это, например, герметизация стыков стен и балконных плит, гидро- и теплоизоляция. Дефекты в этих системах могут привести к сырости, образованию грибка и плесени, промерзанию стен. Эксперты рекомендуют привлечь специалистов – профессиональных строителей или независимых консультантов.

Проверяет государство

Как можно отстоять свое право на качественное жилье? Правовые последствия и алгоритм поведения при обнаружении строительных недостатков зависит от того, по какому договору квартира покупалась. «Так, приобретение гражданином у застройщика недвижимости в построенном и введенном в эксплуатацию доме осуществляется по договорам купли-продажи, а приобретение жилых помещений в строящихся объектах осуществляется по договорам долевого участия», — говорит Елена Гаврикова, руководитель юридического департамента девелоперской компании «Сити-XXI век».

В первом случае отношения между застройщиком и покупателем регулируются Гражданским кодексом и законом «О защите прав потребителей», а при покупке по ДДУ – 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Например, при купле-продаже покупатель может отказаться от сделки в случае обнаружения любого недостатка, а при покупке по ДДУ – только если имеются существенные дефекты или по истечении срока устранения менее серьезных недоделок.

Смотрим сами

«Под надлежащим качеством объекта строительства понимается то качество (состояние), которое стороны оговорили в договоре (договорное качество), а также то качество, которое установлено государством и определяется на основе обязательных требований (государственное качество). Государственное качество подтверждается актом ввода дома в эксплуатацию», — рассказывает старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф» Вадим Черданцев. Договорное качество покупатель проверяет сам в процессе приема-передачи квартиры. Поэтому акт приема-передачи квартиры не стоит подписывать, если вы не удовлетворены качеством строительства.

«В случае обнаружения дефектов, то есть отклонений в качестве объекта строительства, гражданину следует юридически верно зафиксировать факт наличия дефектов, — рекомендует Вадим Черданцев. — Наиболее надежным способом будет проведение специальной экспертизы (строительная экспертиза). Дефекты можно также сфотографировать, снять на видео, описать в бумажной форме в присутствии группы лиц – созданной в частном порядке комиссии. Желательно зафиксировать дефекты максимально надежно и верно».

После того как дефекты зафиксированы, надо направить в адрес застройщика письменное уведомление об обнаружении недостатков. При этом покупатель вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (не более 45 дней), соразмерного уменьшения цены квартиры или возмещения своих расходов на устранение недостатков. При покупке готовой квартиры по договору купли-продажи человек также вправе отказаться от квартиры и потребовать возврата уплаченной за нее суммы. По ДДУ дольщик может предъявлять такое требование к застройщику только в случае существенного нарушения требований к качеству строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный срок.

К слову, по закону «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков, отведенных на исправление недостатков, застройщик обязан заплатить покупателю неустойку в размере 1% цены квартиры за каждый день просрочки. Такое правило распространяется на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи.

Как заставить застройщика устранить недоделки?

Если же квартира покупалась по ДДУ, дольщик может требовать возмещение только при расторжении договора – проценты на сумму, уплаченную за квартиру, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

«Помимо того, что застройщик должен устранить выявленные недостатки или возместить расходы, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков. Застройщики в основном добровольно не возмещают убытки, а только по решению суда», — отмечает Нина Евстратова.

Если застройщик отказался исправлять дефекты или возвращать деньги, надо подать иск в суд, не забыв приложить к нему все имеющиеся доказательства покупки жилья и наличия строительных дефектов и недоделок.

Не увидели сразу

Если даже при подписании акта приема-передачи квартиры покупатель не заметил каких-то изъянов, это не значит, что застройщик больше за них не отвечает. «Покупатели жилья должны помнить, что согласно 214-ФЗ или закону РФ «О защите прав потребителей» минимальный срок гарантии на квартиру составляет 5 лет, — подчеркивает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов. — При этом важно, чтобы в договоре были подробно прописаны условия этой гарантии, а также ответственность застройщика. Покупатель может потребовать устранения обнаруженных недостатков, возмещения затрат на их самостоятельное устранение, соразмерного уменьшения стоимости квартиры или расторжения договора купли-продажи и возврата уплаченных за квартиру денег, если такие недостатки являются существенными».

«Однако следует учесть, что застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие его ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами», — отмечает Елена Гаврикова.

Например, если кто-то из соседей в обход закона сделал даже небольшой проем в несущей стене, это может привести к образованию трещин по всему дому. И виноват в этом случае, конечно, не застройщик, а владелец квартиры, который произвел незаконную перепланировку. Именно с такого нерадивого собственника должны требовать возмещения убытков все пострадавшие.

Но что делать, если гарантийный срок прошел, а например, через год человеку на голову падает ванна его соседа сверху? «Если проблемы в квартире появились по истечении гарантийного срока, то понуждение застройщика к ответственности становится сложнее и будет зависеть от обстоятельств дела, — говорит Евгений Ширстов. — Можно говорить об ответственности застройщика за недостатки, если судебной экспертизой будет установлено, что такие недостатки существовали изначально, еще на момент передачи квартиры покупателю, но проявились позднее». Юристы не располагают статистикой о результатах рассмотрения таких дел в суде, но единогласно заявляют, что предсказать исход судебной тяжбы сложно.

Таким образом, чем раньше обнаружен дефект, тем проще добиться правды. Поэтому специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рекомендуют не спешить подписывать акт приема-передачи квартиры, как бы ни давил застройщик и как бы самому ни хотелось побыстрее въехать в долгожданную, пусть и с браком, квартиру.

Раздается звонок или вам приходит письмо от застройщика с приглашением осмотреть построенную квартиру. Осталось подписать акт приема-передачи, и долгожданная квартира фактически станет вашей. Не спешите открывать шампанское и звать гостей на новоселье. Настал ответственный момент приемки квартиры. Запаситесь терпением и вооружитесь знаниями.

Даже допускают недоделки в новостройках. Куда жаловаться и чего требовать в таких случаях?.

Как распознать дефекты квартиры?

Закон обязывает застройщика передать вам квартиру, указанную в ДДУ. Она должна соответствовать не только договору, но и требованиям закона, в первую очередь 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

При строительстве могут возникнуть недочеты – это частая ситуация при массовой застройке. Закон выделяет два вида дефектов: существенные и несущественные.

К существенным относят недостатки, из-за которых жить в квартире невозможно. Ими могут являться:

• Разбитое окно;
• Неисправность электропроводки;
• Неработающая канализация;
• Отсутствие тяги в вентиляции.

Несущественные – это бесчисленное множество остальных дефектов. Среди популярных встречаются:

• Неровности стен, потолка и любых других поверхностей;
• Мелкие щели в стеклопакетах или балконной двери;
• Сколы, трещины, царапины на стеклах, дверях, керамической плитке или сантехнике;
• Грязные, рваные обои.

Закон не закрепляет списка тех или других недоделок в квартире новостройки. Примерный перечень выработан юристами и экспертами на практике. Вы должны отличать одни от других, чтобы предъявить требования к застройщику.

Не хотите тратить время и разбираться в законах? Пригласите эксперта, который вместе с вами придет на приемку. Услуга обойдется вам в районе 2000 рублей. С помощью специальных инструментов эксперт выявит недостатки и грамотно опишет их.

Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире?

Вы сами или со специалистом осмотрели жилье и выявили недоделки. Перед вами два пути:

1. Если недоделки несущественные, вы подписываете акт приема-передачи и прилагаете к нему акт осмотра или смотровой лист (может называться по-разному) с описанием дефектов.
2. Если недоделки существенные, вы не подписываете акт приема-передачи и составляете акт осмотра с описанием недостатков.

Акт осмотра - это претензия застройщику по недоделкам. Бланк акта может принести на объект сам застройщик, но также его можно составить в свободной форме в 2-х экземплярах. При этом на акте приема-передачи делается надпись о наличии акта осмотра.

Акт осмотра должен содержать:

• Номер квартиры и адрес;
• Номер и дату договора долевого участия;
• Подробное описание недостатков (если существенные, то указать на это);
• ФИО ваше и представителя застройщика, а также подписи сторон;
• Дату составления;
• Требование к застройщику со сроками.

Лучше, если перечень недостатков будет указан со ссылками на СНиПы, где указаны необходимые требования. В этой ситуации помощь эксперта будет кстати.

У представителя должна быть доверенность от застройщика. Обратите внимание на право подписи и срок действия.

Что делать, если представитель застройщика придумывает различные предлоги и уклоняется от подписания акта осмотра? Отправьте документ застройщику письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Это в последствии поможет доказать, что застройщик знал о дефектах вашего жилья.

В соответствии с 214-ФЗ, вы можете требовать у застройщика:

• устранить недостатки безвозмездно;
• уменьшить цену договора;
• возместить вам расходы на самостоятельное устранение.

Первый вариант удобный, но может растянуться надолго.

Если недостатки существенные, то можете без согласия застройщика и требовать возврата денег и процентов за пользование денежными средствами.

Что делать, если застройщик не устраняет недоделки?

Вы составили акт осмотра и ждете устранения недостатков застройщиком. Срок устранения лучше прописать в акте осмотра. Для остальных случаев закон предусматривает «разумный срок».

Как правило, застройщику хватит пары месяцев, чтобы исправить небольшие дефекты.

Когда следует идти в суд?

• Вы не согласовали срок, а застройщик явно затягивает исправление недостатков;
• Застройщик ничего не исправил в согласованный срок;
• Застройщик исправил только некоторые недостатки.

Если застройщик не устраняет недоделки, то проведите независимую экспертизу и исправьте недостатки за свой счет. Сохраните все чеки и акты с расчетом стоимости работ. Это способ подойдет для тех, кто не готов ждать решения суда и спешит приступить к ремонту или переехать в новую квартиру.

После сделанного ремонта обращайтесь в суд с требованием:

1. Взыскать с застройщика убытки за самостоятельное устранение недостатков;
2. Взыскать неустойку за просрочку исправления недостатков.
3. Взыскать компенсацию морального вреда.

Неустойка (пени) за просрочку рассчитывается за каждый день, начиная с дня, следующего за тем, когда застройщик обязан был устранить недоделки. Требование закреплено в законе «О защите прав потребителя».

Взыскание морального вреда требует доказательств серьезной степени страданий. Например, больничного листа, если нарушение сроков вызвало ухудшение здоровья. К сожалению, суды часто в несколько раз уменьшают сумму компенсации морального вреда, поскольку ее присуждение основано на внутреннем убеждении судьи.

Новостройку достроили и вас пригласили принять квартиру. Но там вы обнаруживаете плохо вставленные окна, батареи заляпаны раствором, в санузле кривая стена, а кое-где даже виднеется трещина? Специально для Новострой-М юрист Юрий Крюков рассказывает, как грамотно действовать в такой ситуации.

Качество новостроек в последнее время оставляет желать лучшего, из-за кризиса зачастую застройщики экономят на строительных материалах и нанимают на работу непрофессионалов. При этом застройщик не всегда хочет исправлять выявленные дольщиками при осмотре квартиры недостатки. Как же добиться справедливости?

Законом о долевом строительстве установлено, что качество передаваемого помещения должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Но по традиции, в правоприменительной практике не все так однозначно: cуды по-разному трактуют п.2 ст.7 214-ФЗ «О долевом строительстве», в котором речь идет о недостатках, приведших к ухудшению качества строительного объекта, или о иных недостатках, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Одни суды говорят о том, что достаточно, чтобы недостатки привели к ухудшению качества объекта, другие, - что недостатки должны делать помещение непригодным для проживания.

Так, Обнинский городской суд Калужской области удовлетворил требования дольщика по гражданскому делу № 2-423/2016, а по аналогичному делу (№ 2-892/2016), рассмотренному Каменским районным судом Ростовской области в исковых требованиях дольщиков было отказано.

Вопрос в вечном «казнить нельзя помиловать»: в первом случае суд в своем решении указал, что «Обращаясь с требованием об устранении недостатков строительства, истец реализовал свои права, предусмотренные ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.», - т.е. имел право не принимать квартиру по причине недостатков в отделке, и суд отнес это к существенным недостаткам.

Во втором же случае суд указал «что перенос срока передачи квартиры имел место не вследствие задержки строительства или иных виновных действий (бездействия) ответчика, а вследствие отказа истцов принять квартиру по причине наличия недостатков, не являющихся существенными и не препятствовавших использованию помещения по прямому назначению.», - а именно: незакрепленные и поцарапанные подоконники, плохо установленные окна, конденсат.

К несущественным недостаткам относятся повреждения оконных конструкций, входных и межкомнатных дверей (царапины, потертости, сколы, вмятины), небольшие трещины в не несущих перегородках, отсутствие горячей/холодной воды, неработающий лифт, строительный мусор и т.п.

Существенным недостатком может быть отсутствие вентиляции, сквозные дыры в межэтажных перекрытиях, плесень, отсутствие сантехнического оборудования (если предусмотрено договором) и т.п.

Если выявленные недостатки носят существенный характер, то вы вправе не подписывать акт приемки-передачи и потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок, или уменьшения покупной цены, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если недостатки не являются существенными, то не принимать помещение по акту вы не имеете право - застройщик в данном случае может передать помещение по акту, подписанному в одностороннем порядке.

Как же правильно поступить, если у вас имеются претензии по качеству принимаемого объекта? Привлекайте к приемке эксперта , который подготовит обоснованное заключение со ссылками на нормативные акты. При осмотре квартиры составляйте дефектную ведомость (акт о выявленных недостатках, акт осмотра, смотровой лист) с указанием всех выявленных недостатков, передайте его застройщику и получите отметку о том, что он принял этот перечень. Требуйте оформить этот документ как приложение к акту приемки-передачи. Требуйте убрать из акта приемки пункт об отсутствии претензий по качеству квартиры.

После подписания акта приема-передачи помещения вы также сможете обратиться к застройщику с требованием устранения недостатков в рамках гарантийных обязательств. По закону на застройщике лежит повышенная ответственность за неисполнение обязательств по устранению недостатков. Согласно п. 8 ст. 7 214 ФЗ за каждый день задержки устранения недостатков застройщик обязан будет выплатить 1% от цены помещения.

Таким образом, если вы обнаружили недостатки, я рекомендую подписать акт осмотра со всеми выявленными недостатками и принять помещение по акту приема-передачи, после чего предъявлять претензии застройщику по качеству, а в случае их неустранения - обращаться в суд.

Поскольку каждый случай приемки квартиры является индивидуальным, зависит от условий договора, характера выявленных недостатков, истории взаимоотношений с застройщиком - обращайтесь за консультацией к юристам, специализирующимся на долевом строительстве. При грамотной подготовке документов шансы добиться успеха в споре с застройщиком значительно увеличиваются.