Инвестиции в зарубежную недвижимость: покупатель защищен от многих рисков. Страхование девелоперских рисков – привычная практика на Западе. О чем нужно помнить, покупая жилье у застройщика в италии Страховыми случаями признают такие ситуации

Страховая система австрийской республики

В Австрии значительная часть страхового сектора находится в федеральной и муниципальной собственности. Масштабы деятельности частных операторов в страховом деле ограничены законодательством и действиями различных профессиональных организаций. Эти ограничения преследуют цели поддержания достигнутого уровня социально-экономического благосостояния страны.

В последние годы темпы роста страхового сектора несколько опережали рост национальной экономики. Падение уровня процентных ставок заставило ряд обществ страхования жизни сократить распределяемую прибыль. Вместе с тем фактические процентные ставки выше низких темпов инфляции в стране (на уровне 2% в год).

Личное страхование

Наиболее активный элемент страховой системы Австрийской Республики — личное страхование. Действующие в данной сфере страховщики за последние четыре года добились 10% ежегодного прироста. В определенной мере эти успехи связаны с финансовыми проблемами федеральной системы социального обеспечения. Широкое распространение получили смешанное страхование жизни, пожизненное страхование (на случай смерти) и комбинированная форма договора, где страхователями одновременно являются два лица (например, супруги). Прочие виды страхования пытаются конкурировать с сектором личного страхования за достижение аналогичных результатов.

Государственное социальное обеспечение в Австрии является обязательным для всех лиц наемного труда и осуществляется через правительственные агентства. Формирование фонда государственного социального обеспечения ведется как за счет средств работодателя, так и за счет отчислений от заработной платы наемного труда. Из фонда государственного социального обеспечения выплачиваются пенсии и пособия по старости, в связи с травмой на производстве и в быту, профессиональным заболеванием. Кроме того, средства фонда расходуются на выплату пособий по безработице, а также на возмещение медицинских расходов застрахованному клиенту.

Частный страховщик

Все прочие сферы страхования обеспечиваются за счет услуг частных страховых компаний. Частный страховщик в Австрии может быть учрежден как акционерная компания, принадлежащая ее акционерам, либо как общество взаимного страхования, принадлежащее его страхователям-пайщикам.

Иностранные страховые компании могут проводить операции в Австрии через дочернюю страховую фирму (путем продажи части своих акций австрийскому контрагенту) или через специально открытое отделение. Из 68 страховых компаний, работающих на австрийском национальном страховом рынке, 60% контролируется пятью крупнейшими страховщиками. Зарегистрированы и работают на страховом рынке 54 страховых компании инкорпорированных в Австрии и 14 отделений иностранных страховых компаний. Примерно 30% австрийских страховых компаний контролируется международными страховыми группами.

Кроме операций по прямому страхованию, некоторые страховщики осуществляют перестраховочные операции для других национальных и иностранных страховщиков. Также имеется два специализированных перестраховочных общества. В зависимости от условий имеющейся лицензии, каждый страховщик может осуществлять все виды личного и имущественного страхования. В Австрии существует обязательное страхование гражданской ответственности владельцев (в том числе водителей и пилотов) автотранспортных средств, воздушных судов, операторов нефтегазопроводов, бухгалтеров, нотариусов и охотников за ущерб, причиненный своими действиями третьим лицам.

Продажа страховых полисов

Имеется возможность заключать договоры страхования напрямую, непосредственно со страховыми компаниями. Кроме того, налажена система продажи страховых полисов с помощью посредников — страховых брокеров и агентов. Полисы, удостоверяющие договор страхования гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств за ущерб перед третьими лицами, в ряде случаев, можно приобрести непосредственно в офисе страховщика. Данная форма страхового обслуживания («открытые двери») предоставляет страхователю 7%-ную скидку с исчисленной суммы страховой премии по базисному тарифу.

Новационные фирмы продажи страховых полисов также активно внедряются на австрийской страховой рынок. Благодаря новым технологиям и широком внедрению персональных компьютеров в повседневную жизнь, потенциальный клиент имеет возможность через модем в диалоговом режиме обсудить условия будущего договора страхования и, не выходя из дома, получить страховой полис, удостоверяющий заключенную сделку.

Развиваются также другие нетрадиционные формы продажи страховых полисов, например, через специальные автоматы, установленные в аэропортах страны. Используя этот автомат, авиапассажир может в течение нескольких секунд получить страховой полис, удостоверяющий договор от несчастных случаев на время полета. Оплату страховой премии можно произвести наличными деньгами и по кредитной карточке. Справедливости ради надо отметить, что система продажи страховых полисов через специальные автоматы пока занимает весьма малый удельный вес в общем объеме страхового бизнеса. Традиционные формы продажи страховых полисов, опирающиеся на рекламу в газетах, журналах, по радио и телевидению, являются преобладающими.

Страховой агент

Страховую компанию во взаимоотношениях со страхователем могут представлять две категории страховых агентов. Возможно, что страховой агент продает страховые полисы только данной страховой компании. Независимый страховой агент может одновременно продавать полисы нескольких страховых компаний. Никаких различий с правовой точки зрения между этими двумя агентами не существует. Каждый страховой агент имеет право подписывать контракт или представить компанию. Вместе с тем, страховщик может особым образом ограничить правомочия страхового агента рамками какой-либо определенной территории (отведенный участок). Ограничения правомочий страхового агента отведенным участком подробно оговариваются в заключаемом трудовом контракте.

В настоящее время в Австрии насчитывает около 10 000 страховых агентов, которые работают от имени и по поручению одной страховой компании. Кроме того, насчитывается более 15000 независимых страховых агентов, продающих своим клиентам страховые полисы сразу нескольких страховых компаний. Большинство независимых агентов выступают в качестве агентов-совместителей, сочетающих основную работу с аквизицией. В частности, в сельских районах страны страховые агенты-совместители обеспечивают значительные суммы прироста страховой премии и количества заключенных договоров страхования.

Если страховой агент действует от имени и по поручению сразу нескольких страховых компаний, то для каждой из них он может работать только в одном классе страхования. Данная норма преследует цели устранения нездоровой конкуренции между страховыми компаниями — принципами желающими привлечь наиболее квалифицированных страховых агентов на свою сторону.

Независимые страховые агенты работают на основе комиссионного вознаграждения. Страховые брокеры также весьма активны на рынке. С их помощью обеспечивается примерно 6-8% страхового бизнеса. Независимые страховые агенты и брокеры должны отвечать требованиям Торгового уложения.

Лицо, желающее выступать в качестве независимого страхового агента или брокера, должно обратиться с заявлением в Федеральную Торговую Палату, которая выдает соответствующие разрешения на данный вид деятельности (первый этап) и сертификат после трехлетней практики в страховом бизнесе (второй этап). Срок страховой практики может быть сокращен на один год, если заявитель имеет диплом об окончании австрийского университета (только юридического или экономического факультетов).

Страховой надзор

Страховой надзор в Австрии был установлен более 100 лет назад. На сегодняшний день сфера страхования регулируется правовыми нормами Закона о страховом надзоре 1978 г. (Versicherungsaufsichtsgesetz — VAG), который окончательно вступил в силу в октябре 1986 г. Все виды деловой активности страховщиков подпадают под действие VAG. Действие указанного закона направлено, в первую очередь, на защиту интересов страхователей.

Орган государственного страхового надзор (Versicherungsaufsichtishehoerde — VAB) является частью Министерства финансов Австрии. VAB наделен широкими полномочиями и рассматривается не только как орган надзора, но и как орган, регулирующий страховой рынок. Следует заместить, что, в целом, страховой надзор в Австрии довольно жесткий, по сравнению с другими странами Западной Европы, в том числе Великобритании. Все страховые компании, оперирующие на страховом рынке, обязаны получить лицензию VAB. Выдача лицензии означает, что данный страховщик соответствует требованиям страхового законодательства. Страховой надзор распространяется на все страховые компании инкорпорированные в Австрии, а также австрийские отделения иностранных страховых компаний. В компетенцию VAB входит страховой надзор по всем направлениям бизнеса инкорпорированных страховщиков и в части операций, совершаемых на национальном страховом рынке, для австрийских отделений иностранных страховых компаний.

Получение лицензии

Для получения лицензии страховщик должен представить в VAB бизнес-план, в котором указываются классы страхования, приводятся стандартные условия страховых договоров, сообщаются фамилии двух управляющих директоров страховой компании или в случае открытия отделения иностранного страховщика — двух местных представителей. Прикладывают актуарный расчет тарифной ставки по каждому виду страхования. Описывается процедура удовлетворения претензий страхователя по факту страхового случая. Сообщается порядок взаимодействия по перестрахованию рисков. Справочно дается прогноз ожидаемых финансово-экономических результатов будущей страховой деятельности.

Бизнес-план иностранного страховщика, намеревающегося открыть отделение в Австрии, должен содержать только предложения по содержанию условий страхования, которые он хочет предложить на местном страховом рынке. Выражая одобрение в части представленных документов на лицензирование, VAB, может предложить страховщику внести в качестве гарантии своих обязательств перед страхователями определенный денежный депозит государственному казначейству. На практике внесение денежного депозита обычно связано с открытием отделения иностранного страховщика в Австрии.

Отделения иностранных страховщиков, действующих на национальном страховом рынке, поднадзорны VAB на тех же условиях, что и австрийские страховые компании. Иностранные страховщики должны отвечать всем стандартам, выдвигаемым местными требованиями. Кроме того, дополнительно они должны постоянно иметь определенный строго лимитированный минимум постоянного капитала в стране пребывания. Указанные минимум с одобрения VAB должен быть проинвестирован в малорискованные активы (обладающие высокой ликвидностью), которые могут быть использованы только для удовлетворения заявленных претензий по фактам страховых случаев австрийскими страхователями.

Перестраховочная деятельность особым образом не регламентируется. Не существует ограничений передавать или принимать риски в перестрахование, а также в ретроцессию. Вместе с тем, VAB наделен правом аннулировать или существенно изменять условия договора перестрахования и ретроцессии, если сочтет их противоречащими нормам права.

Права интервенции

Характеризуя деятельность VAB, следует отметить, что наряду с лицензированием страховой деятельности, надзор имеет широкие права интервенции (вмешательства) в дела страховщиков. Эти права закреплены нормами законодательства, включая право требовать информацию об операциях страховщиков и их документарное подтверждение. Кроме того, в любой момент VAB может организовать ревизию (инспекционную проверку) любого аспекта деловой активности страховщика. При наличии достаточных к тому оснований в компетенции VAB вмешиваться в технические, организационные и управленческие вопросы деятельности страховщика.

Если страховщик не подчиняется законным требованиям страхового надзора (в форме письменных предписаний) лицензия может быть отозвана. Данная норма, однако, применяется в исключительных случаях, когда, например, очевидна финансовая несостоятельность страховщика или его деятельность угрожает национальным интересам. Лицензия также отзывается, когда установлены факты грубого нарушения прав страхователей.

Резервные фонды

Закон о страховом надзоре (VAG) требует от каждого страховщика соблюдения определенного уровня платежеспособности. Страховщики обязаны создавать специальные резервные фонды, которые должны удовлетворять будущим обязательствам по заключенным договорам страхования жизни и некоторым потенциальным убыткам по возмещению медицинских расходов. Указанные резервные фонды находятся в доверительном управлении независимых трастов, одобренных органом страхового надзора. Средства этих фондов имеют строго целевой характер расходования (только на возмещение ущерба в тех видах страхования, для которых они были созданы). Таким образом, они не могут быть использованы для удовлетворения претензий каких-либо других кредиторов.

В Австрии существуют требования к размеру минимального капитала для организации страхового дела. Этот размер зависит от вида страхования. Например, для транспортного страхования он составляет 30 млн австрийских шиллингов, для личного страхования — 70 млн австрийских шиллингов, для прочих видов — 100 млн австрийских шиллингов. Некоторые направления инвестиций требуют специального одобрения VAB.

Годовой финансовый отчет

Местное законодательство требует от всех страховщиков составления годового финансового отчета (по формам и в объемах, определяемых органом страхового надзора). Имеются особенности в составлении этих отчетов для страховщиков, которые не занимаются операциями личного страхования. В целом финансовый отчет включает годовой бухгалтерский баланс, расшифровку по счету «Прибыль или убыток», подробную таблицу поступления, страховой премии по видам страхования и пояснительную записку к бухгалтерскому баланесу. От холдингов не требуется составления консолидированного баланса.

В рамках этих общих требований к составлению финансового отчета имеется ряд особенностей. Так, например, требуется составление бухгалтерского баланса и расшифровка по счету «Прибыль и убыток» для операций личного, медицинского и иных видов страхования, даже если они проводятся в рамках одной и той же страховой компании. Такое пристальное внимание к источникам и движению средств страховщика обусловлено задачами налогообложения прибыли.

Годовой финансовый отчет любого страховщика должен содержать заключение внешнего аудита (т.е. сертифицированного аудитора) о достоверности представленных сведений. В аудиторском заключении особое внимание уделяется анализу каждой статьи бухгалтерского баланса и каждой позиции в расшифровке по счету «Прибыль и убыток». Аудитор должен также отметить в своем заключении соблюдение норм страхового законодательства. Аудитор несет ответственность по закону за достоверность аудиторского заключения.

Внешний аудит

Не позднее 6 месяцев по окончании года финансовый отчет, а также доклад совета директоров о результатах работы страховой компании должен быть доступен акционерам или пайщикам (общества взаимного страхования) для ознакомления. Финансовые отчеты публикует для всеобщего сведения специализированное периодическое издание. Аудиторское заключение также должно быть известно страховому надзору, совету директоров страховой компании и страхователям. Кроме того, результаты внешнего аудита страховой компании аудитор докладывает непосредственно в VAB. Указанный доклад должен содержать оценку финансового состояния страховщика. Срок представления этого доклада в VAB. Указанный доклад должен содержать оценку финансового состояния страховщика. Срок представления этого доклада в VAB не позднее 7 месяцев по окончании года. В свою очередь VAB может потребовать от внешнего аудитора страховщика предоставления какой-либо дополнительной информации, не включенной в ранее установленные формы и объемы годовой отчетности. Доклад внешнего аудитора в VAB проверяется органом страхового надзора с точки зрения соответствия ранее заявленному бизнес-плану и приложенным к нему документам (для выдачи лицензии). Доклад внешнего аудитора в VAB носит конфиденциальный характер и не подлежит оглашению для широкой общественности.

Налогообложение

Налогообложение доходов от страховой деятельности весьма отличается от российской специфики. Австрийское корпоративное налоговое законодательство делает различия между компаниями-резидентами и компаниями-нерезидентами. Компании, имеющие штаб-квартиру на территории Австрии и осуществляющие оттуда оперативное управление, рассматриваются как субъект налогообложения доходов от деятельности, независимо от страны происхождения. Вместе с тем, компании, не имеющие штаб-квартиры на территории Австрии или не осуществляющие оперативное управление системой отсюда, подлежат налогообложению от источников доходов австрийского происхождения.

Налогооблагаемый доход определяется как прибыль по результатам финансового года за вычетом необлагаемого минимума и специальных статей затрат (относящихся на издержки хозяйственной деятельности), текущие ставки корпоративного налога — 30%. Какая-либо его дифференциация отсутствует. Физические лица, приобретающие страховые полисы личного страхования за светличных доходов, в основном освобождаются от уплаты подоходного налога. Однако установлен максимальный предел расходов физического лица по уплате страховой премии в счет приобретаемых страховых полисов. Он составляет 40 000 австрийских шиллингов в год. Если страхователь сверх 40 000 австрийских шиллингов израсходовал на уплату страховой премии еще 20 000 австрийских шиллингов, то с превышаемой суммы налогооблагаемая база уменьшается на 50%. Налог удерживается страховщиком у источника (т.е. при уплате весьма крупной страховой премии) и перечисляется налоговому ведомству. Кроме того, страховая премия может оказаться источником налогообложения в зависимости от того, относится сам страхователь к числу резидентов или демицилей в Австрии. Скажем, если страхователь оплачивает страховую премию иностранному страховщику, который оперирует в Австрии без образования отделения своей компании, то ставка налогообложения увеличивается в 5 раз по сравнению с обычно действующей. На 10% снижается налог на содержание пожарной охраны, если физическое лицо имеет договор страхования домашнего имущества и полностью освобождается от уплаты этого налога, если заключен договор огневого страхования. В целом страховая премия освобождена от налога на добавленную стоимость.

В конкретных случаях в договорах на застройку некоторые виды страхования всё-таки включаются в число обязательных условий договора, и пренебречь ими застройщик не может. Правда, обязательными в ряде случаев они могут быть как раз для фирмы, а не для застройщика, но и в этих случаях легче застройщику не станет. Стоимость страховых полисов фирма вполне обоснованно может включить в стоимость своих услуг, причём совсем не факт, что эти страховые услуги окажутся самыми дешёвыми из числа в данный момент имеющихся на рынке. Такова реальность. Строго говоря, расходы на страхование нужно заранее, когда ещё только готовится общий финансовый план, учитывать в калькуляции и уже на этом этапе выбирать те страховые полисы, которые дают разумное сочетание качества и цены.

Страхование гражданской ответственности застройщика

Первой необходимой страховкой является Страхование гражданской ответственности застройщика (Bauherren-Haftpflichtversicherung). Обычный Haftpflichtversicherung, который есть у большинства из нас, для застройщика не годится, потому что учитывает только стандартные бытовые риски. Между тем риски, возникающие при строительстве, не относятся к стандартным. Они являются специфическими и требуют специализированного страхового полиса.

При строительстве дома вероятность несчастных случаев на порядок выше, чем в обычной жизни. Любой человек, оказавшийся на стройплощадке, может, в силу того или иного стечения обстоятельств, стать жертвой несчастного случая. Речь идёт не только о рабочих, прорабе, инженере, архитекторе и прочих участниках строительного процесса. Теоретически не исключено случайное проникновение на стройплощадку прохожих, а если точнее – посторонних лиц. Конечно, вряд ли кто-нибудь залезет на стройплощадку из любопытства, но полностью и это исключить нельзя, особенно, когда речь идёт о детях. Но не только дети относятся к тем посторонним, кто может оказаться на стройке. На стройке могут оказаться и стать случайно жертвой несчастного случая родственники и знакомые застройщика, пришедшие туда по его приглашению посмотреть на строительство или чем-то помочь.

Bauherren-Haftpflichtversicherung даёт страховую защиту не только застройщику. Одновременно с ним застрахованы все, кто в момент наступления страхового случая находится на строительной площадке. Им тоже не придётся самостоятельно отвечать за ущерб, нанесённый третьему лицу. Надо учесть и ещё одно обстоятельство. Если стройфирма состоит в профессиональном товариществе (Berufsgenossenschaft), то её рабочие и служащие уже застрахованы от несчастного случая на стройплощадке. В этом случае ваш Bauherren-Haftpflichtversicherung может быть выбран подешевле, ведь часть страховой защиты уже есть и её совершенно ни к чему дублировать ещё одним договором. Другими словами, ваш Bauherren-Haftpflichtversicherung может в этом случае защищать только вас, случайных прохожих и ваших друзей и родственников, а такие договора существенно дешевле тех, кто включает в страховую защиту непосредственных участников строительства.

Страхование от огня

Следующая страховка, которая нужна застройщику – страхование от огня (Brandversicherung oder Feuerversicherung ). На стройплощадке огонь может возникнуть как в силу случайных, так и преднамеренных причин. Намеренный поджог – вещь очень редкая, но вот забытая горящая сигарета, искра от огня или костра, удар молнии могут сделать ситуацию очень опасной. Помимо угрозы для жизни и здоровья людей, огонь может уничтожить значительную часть строительства или даже всё строительство целиком, а также распространиться на соседние участки.

Страхование от огня в большинстве договоров на застройку является обязательным для застройщика. Причина этого проста: кто-то всё равно должен от огня застраховаться, не застройщик, так стройфирма. Огонь – настолько серьёзная угроза, что строить что-либо без этого вида страховой защиты по определению нельзя. Если не будет от огня застрахован застройщик, эти деньги придётся платить стройфирме. Но кому же не захочется переложить платежи на другое лицо? Поэтому стройфирмы и настаивают, чтобы от огня был застрахован именно застройщик, ведь тогда платить страховые взносы будет он, а не фирма.

Застройщик же в свою очередь может попытаться при заключении договора переложить эти расходы на стройфирму, аргументируя это тем, что такой вид страховки должен и так распространяться на все строительные объекты фирмы, ведь на территории этих объектов находится и имущество фирмы в виде механизмов и инструментов, а не только имущество застройщика. В итоге, возможно, удастся разделить и риски, и страховые выплаты. Не всегда это получается, но попробовать всё-таки можно.

Страхование здания

Страхование здания (Gebäudeversicherung ) необходимо не на этапе начала строительства, а на этапе его завершения. Этот вид страхового полиса защищает уже готовый дом от пожара, вандализма и других случаев, которые могут нанести зданию существенный или окончательный ущерб. Предыдущая страховка – страхование от огня – защищала от огня в процессе идущего строительства и распространялась именно на период, когда стройка ещё идет. Но когда дом уже построен и строительство на участке полностью закончено, нужен отдельный страховой полис, во-первых, рассчитанный не на этап строительства, а во-вторых, обладающий более широкой страховой защитой.

Дом будет стоять десятилетия и поэтому Gebäudeversicherung будет нужен всегда, то есть его надо будет постоянно продлевать. Этот факт, кстати, благоприятен для хозяев дома, потому что при продлении можно будет выбрать тот полис, который в данный момент наиболее выгоден и отказаться от предыдущего полиса, если он перестал устраивать.

Страхование домашнего имущества

Страхование домашнего имущества (Hausratversicherung ) защищает не сам дом, а имущество, которое в нём находится. Если дом служит хозяевам основным или единственным местом жительства, страхование домашнего имущества вполне оправданно, ведь тогда это имущество входит в число основных материальных ценностей семьи, наряду с самим домом и сбережениями. Это тем более важно, что вероятность проникновения в отдельно стоящий дом всегда выше, чем в квартиру в многоквартирном доме, где преступник может быть обнаружен многочисленными соседями.

Гарантийное страхование стройки

Гарантийное страхование стройки (Baugarantieversicherung oder Bauleistungsversicherung ) – этот вид страхования не может быть заключён самим застройщиком. Только стройфирма может заключить Baugarantieversicherung. И без этого страхового полиса ни с одной стройфирмой не следует, наверное, заключать договор. Фирма обязана предъявить застройщику Baugarantieversicherung по его первому требованию.

Почему этот страховой полис так важен? Потому что он даёт страховую защиту стройфирме на случай её банкротства (Firmenpleite). Если такого полиса у фирмы нет, и она обанкротится, никто не будет обязан возмещать застройщику ущерб, возникший из-за невыполнения работ и срыва строительного процесса. Если же Baugarantieversicherung у фирмы есть, он говорит об определённой степени её надёжности и даёт застройщику гарантию, что при банкротстве фирмы его убытки будут возмещены страховой компанией.

Дело в том, что страховая компания не будет продавать такой полис «вслепую». Наступление страхового случая по этому договору влечёт за собой очень крупные выплаты со стороны страховщиков, поэтому эксперты страховой компании тщательно проверяют надёжность строительной фирмы: её репутацию, качество работ, кадровый состав и всё остальное. Но если у фирмы есть Baugarantieversicherung, это не только гарантирует то, что её надёжность проверена экспертами. Типовые договора такого типа дают застройщику право оплачивать авансом работу стройфирмы только «согласно продвижению работ». Это очень важный момент.

Дело в том, что такое требование существует не случайно. Если застройщик будет оплачивать фирме работы крупным авансом, возможна ситуация, когда эти деньги истрачены фирмой на другие объекты или другие цели. Baugarantieversicherung ставит барьер на пути такого сценария. Отсутствие крупных авансов снижает финансовый риск в целом и, следовательно, риск банкротства фирмы. Более того, страховая компания может потребовать от строительной фирмы счета её подрядчиков.

Если экспертам страховой компании эти счета покажутся завышенными, они потребуют от строительной фирмы или снижения расходов, или смены подрядчиков. Завышенные расходы или нецелевое расходование средств являются в реальной практике самыми частыми причинами банкротства строительной фирмы. Убытки же в результате банкротства несёт взявшая на себя обязательства страховая компания, поэтому она имеет право вмешиваться в общую финансовую деятельность фирмы перед подписанием страхового договора. Поэтому, если у фирмы нет Baugarantieversicherung, это говорит о многом.

Рисковое страхование жизни

Рисковое страхование жизни (Risiko- Lebensverchigerung ) обязательно для застройщика в том смысле, что этот вид страхового полиса требуют от него кредитные организации, в которых он берёт деньги на строительство. Точнее, банки и строительно-сберегательные кассы требуют от застройщика гораздо более дорогой страховки: капитального страхования жизни (Kapital- Lebensversicherung).

Капитальное страхование жизни не только страхует от несчастного случая, но и приводит к накоплению капитала, откуда и вытекает название этого страхового полиса. Поэтому Kapital- Lebensversicherung так дорог, ведь, чтобы образовался капитал, надо вносить на порядок больше денег, чем при обычном страховании. Но застройщик вправе не согласиться с требованием заключить Kapital- Lebensversicherung и выбрать Risiko- Lebensverchigerung.

Кредитные организации, выдавая застройщику деньги на строительство, хотят вернуть выданные деньги в случае смерти застройщика или наступления его нетрудоспособности. Это желание понятно: в противном случае кредитная система несла бы серьёзные убытки. Убытки же привели бы к удорожанию кредитов и к общей гонке цен в строительстве и связанных с ним секторах экономики. Но для покрытия этих страховых рисков капитальное страхование жизни вовсе не обязательно. Risiko- Lebensverchigerung вполне достаточен.

Рисковое страхование жизни для застройщиков имеет три разновидности. Первая – страхование со страховой суммой, которая остаётся постоянной (Risiko- Lebensverchigerung mit konstanter Versicherungssumme). Взносы при этом варианте остаются одинаковыми на всё время действия страхового полиса. Но с каждым годом долг, естественно, уменьшается, а так как страховая сумма остаётся постоянной, то возникает разница между остатком долга и страховой суммой, которая постепенно начинает этот остаток превышать. Эта разница может послужить одним из источников финансирования.

Вторая разновидность – страхование со страховой суммой, которая убывает в соответствии с убыванием долга по взятым на строительство кредитам (Risiko- Lebensverchigerung mit fallender Versicherungssumme). Чтобы определить, как именно будет убывать страховая сумма, надо сравнить её с планом возврата кредита. Это необходимо сделать перед заключением страхового договора. В принципе этот вариант из всех трёх представленных является оптимальным для тех, кто не ставит перед собой целей дополнительного финансирования.

Третья разновидность – страхование со страховой суммой, которая убывает линеально, то есть равными долями ежегодно (Risiko- Lebensverchigerung mit linear fallender Versicherungssumme). Взносы для возврата долга остаются на всё время этого возврата одинаковыми.

Руководитель столичного департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин сообщил о том, что правительство Москвы совместно с Минстроем России, а также с Ассоциациями НОСТРОЙ и НОПРИЗ рассматривают возможность создания института обязательного страхования ответственности , в случае выявления скрытых дефектов здания. «Здесь мы предлагаем использовать опыт Великобритании и Франции», - подчеркнул Сергей Иванович.

Как считают федеральные и московские власти, дополнительное обязательное страхование застройщиков необходимо, чтобы гарантировать выплаты людям, пострадавшим из-за скрытых дефектов зданий, которые возникли по вине строителей, проектировщиков или изыскателей и выявились в ходе эксплуатации, чем причинили вред этим потребителям.
Напомним, что в настоящее время строительные СРО и так уже формируют два компенсационных фонда:

1.Компфонд возмещения вреда (ВВ);

2.Компфонд обеспечения договорных обязательств (ОДО).

Кроме этого, подавляющее большинство СРО осуществляют страхование как одного, так и второго компенсационного фонда, что является для них дополнительным финансовым бременем. Правда, некоторые СРО формируют только один компенсационный фонд и соответственно осуществляют страхование только этого компфонда.

Следует отметить, что по новому законодательству застройщики формируют ещё один компенсационный фонд - компфонд долевого строительства, а в специальных случаях дополнительно получают банковские гарантии, то есть количество сборов ещё больше увеличивается.

Однако Минстрой, НОПРИЗ и НОСТРОЙ рассматривают возможность, чтобы строительные компании обеспечивали выплату нового сбора - за скрытые дефекты построенных зданий. Обязанность за осуществление этого сбора ляжет на плечи СРО. Считается, что, скорее всего, это будет страхование, но не исключено и появление ещё одного, уже третьего, компенсационного фонда. Поскольку, как высказываются специалисты Минстроя России, страховая компания платит, только если захочет, получить от неё страховые выплаты очень сложно. В то время как компенсационные фонды, хоть и были во многом растрачены в предшествующее время, но, согласно последним поправкам в действующее законодательство, размещены на специальных счетах в уполномоченных банках, потому риски их утраты значительно уменьшились. Тем самым, вероятность компенсации вреда, нанесённого потребителям через выявившиеся скрытые недостатки, значительно увеличилась.

То есть компфонды «на месте», они осязаемы. У потребителей больше шансов получить их, нежели выплаты страховых компаний, которые, как показывает практика, иначе как через многочисленные суды не взыщешь, да и то в страховании столько нюансов, что 70% потребителей в принципе не могут выиграть у страховых компаний и уходят ни с чем.

Очевидно, что с принятием новых поправок СРО получат новые обязанности, а строители - новые сборы, что ляжет дополнительным грузом на плечи потребителя.

Шпигунова Ю.А. Страхование ответственности застройщика // Международный журнал социальных и гуманитарных наук. – 2016. – Т. 6. №1. – С. 53-56.

СТРАХОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА

Ю.А. Шпигунова , с тудент

Научный руководитель: Ю.С. Норбекова

Институт сферы обсл уживания и предпринимательства филиал Донского государс т венного технического университета в г . Шахты

(Россия, г . Шахты)

Аннотация. Несмотря на уже принятые меры по совершенствованию законодател ь ного регулирования, в этой области возникают все новые трудности, связанные с нар у шением прав участников строительства. Актуальность вопроса обусловлена и высокой социальной значимостью указанной отрасли строительства. Статья содержит общее описание возникающих при страховании ответственности застройщика, а именно пр и менение материалов ненадлежащего качества в строительных работах, а также пре д лагаемые подходы к их разрешению.

Ключевые слова: страхование, застройщик, капитальное строительство, гаранти й ный срок, разрешение на строительство.

В д анной работе затрагивается вопрос ответственности и причины за качество строительства и страхование ответстве н ности застройщика на территории Росси й ской Ф едерации и других зарубежных странах.

На сегодняшний день застройщики, п ы таясь защитить себя, создают собственные резервные фонды, но объем направляемых в них денежных средств минималь н ый , заказчики неохотно соглашаются с усл о вием увеличения сметы строительства. Для застройщиков значительно эффекти в нее предусмотреть в смете строительства дополнительные затраты на осуществл е ние страхования, что, в свою очередь, п о зволит застраховать весь компле кс стр о и тельных рисков.

Обязательное страхование ответстве н ности застройщиков за неисполнение св о их обязательств по договору участия в д о левом строительстве позволяет в дальне й шем избежать распространенного в н а стоящее время нарушения прав участн и ков долевого строительства. Существе н ным фактом в этом слаженном механизме является независимости страховой комп а нии от самого застройщика. Так, напр и мер, во Франции страхование рисков при строительстве существует с 1979 г. В Ге р мании комплексное страхование от всех рисков обходится в 2% от сметной сто и мости строительства объекта. В Италии такой вид страхов ания является обяз а тельным, так же как и во Франции. Стр а хователями ответственности за неиспо л нение обязательств по договору участия в долевом строительстве будут являться з а стройщики, осуществляющие привлечение денежных средств уч астников долевого строительства.

В Российской Ф едерации, равно как и в иных постсоветских странах, энергетич е ская результативность в жилом секторе вплоть до этих пор пребывает в низком степени. Данное затрагивает не только лишь старых строений, нередко и новые жилые здания считаются неэнергоэффе к тивными . Наравне с невысокими промы ш ленными нормативами, один из факторов этой трудности может являться недост а точно высокое свойство произведенных работ.

Как правило, собственники в России не знают, что они могут сделать при обнар у жении дефектов в своей новой квартире. В процессе строительства может участвовать не одна организация, и не всегда очевидно, кто в действительности несет ответстве н ность за дефекты. Собственникам может казаться, что процедуры взаимодействия с застройщиком с целью устранения дефе к тов слишком сложные и непонятные. П о этому в большинстве случаев они решают делать ремонт самостоятельно или, в сл у чаях незначительных проблем, продолж а ют жить с ними дальше .

В последствии завершения строител ь ства объекта капитального постройки л и цо, осуществляющее построение, должно предоставить застройщику подобного об ъ екта итоги инженерных изысканий, пре д назначенную документацию, акты освид е тельствования трудов, конструкций, уч а стков сетей инженерно-технологического обеспечения предмета капитального строительства, другую документацию, требуемую в целях эксплуатации подобн о го объекта. Бумаги в строительство и вв е дение объекта в использование.

В соответствии со статьями 754 – 755 Гражданского кодекса РФ за качество п о строенного объекта, в том числе за его с о ответствие оговоренным в договоре стро и тельного подряда, материальную ответс т венность несет Генеральный подрядчик. Он же несет ответственность за возмо ж ность эксплуатации построенного объекта в течение гарантийного срока, а также за выявленные в течение этого срока недо с татки объекта (являющиеся результатом допущенных им нарушений. Если уст а новленный гарантийный срок составляет менее 5-ти лет, то Генподрядчик все равно несет ответственность за недостатки об ъ екта, выявленные в течение 5-ти лет с м о мента сдачи объекта.

Гарантийные сроки могут быть разли ч ными в зависимости от вида и результата строительных работ, но в любом случае они определяются законом либо услови я ми договора. При строительном подряде, напротив, в ст. 756 ГК РФ указан макс и мальный пятилетний срок с момента пер е дачи заказчику результата строительных работ, который применяется в том случае, если договором или законом не устано в лено иное (статьи 724, 756 ГК РФ ). Кроме того, за недостатки, обнаруженные в ходе строительства и в процессе эксплуатации объекта несет имущественную ответс т венность и проектировщик (архитектор) (ст. 761 ГК РФ).

Законодательство Российской Федер а ции отчетливо даёт определение ответс т венности за качество строительства и пр а ва потребителей в этой области. Анализ судебных случаев за последние годы пок а зал, что вероятность выиграть судебный процесс и возместить ущерб собственн и ками достаточно высока . Однако , покуп а тели зачастую не знают своих прав, и имеют мало шансов выиграть дело, если документы, подаваемые в суд, оформлены ненадлежащим образом. Даже, если дол ь щик знает о своих правах не принимать квартиру при наличии недостатков, то н е которые дефекты либо сложно, либо н е возможно выявить до подписания акта приемки работ при визуальном осмотре, они проявляются только после прожив а ния в квартире. Повышение осведомле н ности о том, как правильно принимать н о вое жилье, на что нужно обращать вним а ние в первую очередь, где могут быть п о тенциальные проблемы, как обнаружить источники скрытых дефектов, было бы полезным при решении данной проблемы .

Новое условие для застройщика о стр а ховании гражданской ответственности, содержащее в себе обязательство обесп е чивать привлеченные средства дольщиков даст возможность уменьшить угроза для владельцев квартир не приобрести покр ы тие (убытков вреда при повреждении зд а ния. Но, присутствует угроза, то что вн е дрение аналогичного страхования возмо ж но спровоцирует подорожание жилища в 3 – 5%. Отталкиваясь от всего перечисле н ного выше возможно выработать выводы сравнительно продукта а непосредственно самих строй использованных материалов, в целях охраны прав пострадавших в п о крытие (убытков ущерба, причиненного их жизни, самочувствию либо имуществу, окружающей природной среде в следствии применения продукта (выполнения работ, оказания услуг), произведенной (реализ о ванных либо оказанных) с минусами и н и как не надлежащей санитарным общепр и знанным меркам и правилам, а кроме того условиям технических регламентов пре д полагается принять ФЗ «Об обязательном санитарно-эпидемиологическом страхов а нии».

В нем должны устанавливаться прав о вые, экономические и организационные основы обязательного страхования ГО и з готовителей, исполнителей, продавцов (далее – обязательное санитарно-эпидемиологическое страхование). Это становится особенно актуальным в свете ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», который сокращает список лицензируемых видов деятельности почти в два раза и в будущем вводит упроще н ный порядок их получения с одновреме н ным обязательным страхованием ГО. В этой связи государству необходимо пер е смотреть приоритеты в развитии страхов о го бизнеса России и создать соответс т вующую законодательную базу для гарм о ничного экономического стимулирования такого важнейшего социально-значимого вида страхования, как обязательное стр а хование ГО изготовителей, продавцов и исполнителей за качество продукции с учетом особенностей санитарно-эпидемиологических показателей .

Проанализировав результаты пробного внедрения данного вида страхования, можно сделать следующие выводы отн о сительно обязательного страхования гра ж данской ответственности за качество пр о дукции (далее – СГОКП). СГОКП является реальным, оперативным и эффективным механизмом защиты прав потребителя и реализации Закона РФ «О защите прав п о требителей», ФЗ «О техническом регул и ровании», проекта ФЗ «Об обязательном санитарно-эпидемиологическом страхов а нии»; через страховой механизм обеспеч и ваются дополнительные гарантии реализ а ции права потребителя на продукцию, с о ответствующую требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологических норм, национальных стандартов; снижается финансовая нагру з ка на государственный бюджет при ф и нансировании работ по экспертизе качес т ва, стандартизации, метрологии и серт и фикации, надзору за соблюдением треб о ваний стандартов и сертификатов соотве т ствия; экономическими методами страх о вания решаются важнейшие социально-экономические и политические задачи: п о вышение и обеспечение надлежащего к а чества продукции; увеличение валютного резерва страны, повышение ее оборонного потенциала и безопасности; обеспечивае т ся оперативная и эффективная защита н а селения и предприятий от некачественной продукции. Пострадавшие смогут пол у чать своевременную денежную компенс а цию, адекватную материальному и физ и ческому вреду (ущербу) ;п овышается ур о вень занятости населения при реализации программы страхования, так как потреб у ется создание новых рабочих мест (за счет увеличения объема страхования и других инфраструктур в этой области: оценщики, аудиторы, ремонтные службы, эксперты, страховые агенты, страховые брокеры, сюрвейеры, специалисты по созданию и н тернет-технологий и др.); временно св о бодные средства страховщика, аккумул и рованные через страховой механизм в страховых резервах для обеспечения п о тен циальных страховых выплат, могут быть эффективно инвестированы в гос у дарственные долгосрочные социальные программы, что делается во всех цивил и зованных странах с развитой рыночной экономикой.

Библиографический список

1. Страховое дело / П од редакцией профессора Л.И Рейтмана – М.; 1992.

2. Рубина Ю.Б. , Солдаткин В. И. Страховой портфель: у чебное пособие. – М.: Соми н тек , 1999.

3. Фин ансы / П од редакцией Родионовой В.М. – М.: Финансы и статистика,1995.

4. Шинкаренко И.Э. Страхование ответственности / Справочник. – М.: Финансы и ст а тистика, 1999.

5 . Постановление ВС РФ от 27.11.1992 № 4016-1 «О введении в действие закона Ро с сийской Федерации «О страховании» .

6 . «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995), (в ред. от 23.12.2003) .

LIABILITY INSURANCE OF THE BUILDER ABSTRACT

Yu.A . Sigunova , student

Supervisor: Yu.S . Norbekova

Institute of service sector and entrepreneurship branch of Don state technical university in Shakhty

(Russia, Shakhty)

Abstract. Despite the steps already taken to improve the legislative regulation in this area, there are more difficulties associated with naru-tion of the rights of participants of construction. The relevance of the question due to high social importance of this sector of construction. The article contains a General description occurs when the liability insurance of the Builder, namely the use of materials of inadequate quality in construction works, as well as proposed approaches to their solution.

Keywords: insurance, Builder, capital construction, and warranty period, the construction permit .

Участники долевого строительства вступают в рисковые отношения, подписывая соответствующие договора, поскольку речь идет о покупке еще не возведенного жилья. Чтобы хоть как-то защитить их права, государство с начала 2014 года запустило обязательное страхование ответственности застройщика при долевом строительстве.

О чем идет речь?

Указанная мера закреплена 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В статье 15.2 данного закона идет речь как раз о страховании гражданской ответственности застройщика. Цель этого мероприятия - сделать так, чтобы обязательство было исполненным со стороны застройщика в части передачи участнику ДДУ жилого помещения. Эта мера нужна на случай исполнения в ненадлежащем виде или вовсе неисполнения указанной обязанности. В обязанности застройщика входит уведомление участников об условиях страхования, о страховщике (страховой компании), участии в уже обозначенном выше обществе.

Застройщик самостоятельно определяет способ обеспечения:

• Вступает в общество взаимного страхования, функционирующего ради осуществления этой деятельности и только на основании лицензии;
• Заключает с организацией, осуществляющей лицензионную страховую деятельность, отвечающей требованиям Центробанка России, страховой договор.

Страхование гражданской ответственности на случаи нарушений или неисполнения условий, связанных с передачей жилья по ДДУ, застройщик должен выполнить за свой счет. Пока застройщик не предоставит в государственный орган договор страхования, невозможно будет зарегистрировать ДДУ. И только после этого сам договор страхования будет считаться заключенным. Его действие рассчитано на весь срок строительства, вплоть до дня, который обозначен в ДДУ для передачи объекта. Но даже после истечения срока, отведенного для передачи жилья, договор страхования еще пару лет будет обеспечивать выгодоприобретателю право получения страховой выплаты.

Страховой случай

Получает же возмещение при наступлении страхового случая лицо, чьи деньги были привлечены для создания объекта. Проще говоря, это дольщик, будь то физическое или юридическое лицо, но только не кредитная организация. Однако последняя тоже может стать выгодоприобретателем, если воспользуется правом требования дольщика, оставив себе предмет ипотеки. В случае замены лиц, страховщик должен об этом быть поставлен в известность в письменном виде.

Для получения выплат необходимо подтвердить наступление страхового случая. Сделать это можно посредством предъявления страховщику:

• Судебного решения об обращении взыскания на залоговое имущество, вступившее в законную силу;
• Подтверждение банкротства должника и открытия конкурсного производства, в виде решения арбитражного суда.

Если страховщик признает наступление страхового случая, то минимальная сумма выплат будет рассчитываться ориентировочно цены договора. Но последняя не может быть меньше той, что была рассчитана относительно общей площади жилья, которое должен был получить дольщик. Также в учет принимается определенная исполнительной властью среднерыночная стоимость квадратного метра в регионе, она же используется при подсчете социальных выплат на покупку и строительство жилья отдельным категориям граждан. Этот показатель берется на тот день, когда был заключен договор страхования.

В некоторых случаях, если это предусмотрено договором, страховщик может осуществлять выплаты не одной суммой, а частями, в рассрочку. В целом же обязанность по уплате будет исполнена с момента, как только деньги поступят на счет в банке или будут получены через кассу. А вот убытки, не подлежащие возмещению по страхованию, то есть франшиза, не могут быть включены в договор.

Если же страховой случай так и не наступил, а застройщик при этом сдал объект ранее обозначенного времени, то страховщик будет обязан возвратить часть премии или установить пониженные тарифы на будущие сделки, если это, конечно, предусмотрено договором страхования. Но это уже имеет значение для застройщика, а не для выгодоприобретателя.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Какие возникают проблемы

Не смотря на то, что данный вид страхования существует не первый год, и у застройщиков, и у органов власти оно до сих пор вызывает немало вопросов. Поэтому нужно более подробно освещать некоторые положения 214 ФЗ. Прежде всего, речь идет о том, что зачастую просто остается непонятным, когда же застройщику нужно это самое страхование. По закону, оно необходимо только в случае заключения ДДУ исключительно относительно жилого дома. В плане нежилых объектов застраховать ответственность пока просто невозможно, хотя существуют и рассматриваются подобные предложения.

Договор страхования может быть заключен не обязательно в плане одной квартиры, а даже целиком на весь дом. Но, как правило, на практике это происходит поквартирно. Такое случается по понятной причине - за объект целиком придется уплатить крупную сумму, а ведь не всегда все квартиры бывают куплены на этапе строительства. Так что в их части это окажутся пустые вложения. Да и как определить выгодоприобретателя, если еще не обозначены дольщики? И еще. Договор страхования приобретает юридическую силу лишь с момента регистрации ДДУ. Вот и получается, что страхование всего дома будет недействительным, если нет соответствующих договоров на все квартиры.

Далеко не все страховые компании спешат присоединиться к данному проекту, поскольку объем потенциальных возмещений превышает резервный фонд страховщиков. Ведь каждый страховой случай равен миллионам, а то и миллиардам рублей. Но на деле страховые компании должны заботиться о предотвращении таких последствий. Ведь достроить проблемный дом будет куда дешевле. Поэтому в последнее время заинтересованных лиц стало больше, только вот если уже сам страховщик вкладывается в строительство проблемного объекта, то никто из иных страховых компаний его уже страховать не станет.

Страховой тариф страховщики рассчитывают в процентах, и чем ближе окончание строительства, тем они будут ниже. Это вполне оправдано, учитывая, что в начале возведения дома рисков его долгостроя или недостроя куда больше, чем когда уже строительство фактически подходит к завершению. Если же страховщик предлагает не привязанный к сроку действия страховки тариф, то он, вероятнее всего, просто не собирается ни за что отвечать на самом деле .

Кто за всем этим следит

Контролировать соблюдение застройщиком обязательств перед дольщиками призван Росреестр, который в 2017 году переименовывается в Роснедвижимость. Этот государственный орган отказывает в регистрации ДДУ не только при отсутствии договора страхования, но и доказательства состоятельности по страховым премиям.

На региональном уровне проверкой застройщиков в этом плане занимается еще и прокуратура, а также исполнительные органы власти. В планах государства на ближайшее время - создание специальной государственной структуры федерального уровня - Компенсационного фонда для застройщиков . Суть такова: данный орган будет собирать средства с застройщиков, размещать их по своему усмотрению и управлять ими, с целью приращения, возмещая дольщиком обанкротившихся застройщиков понесенные убытки. Претворение этого замысла в жизнь позволит отказаться от страхования ответственности застройщиков. Но Роснедвижимость совместно с местными властями также останутся во главе контроля над всем этим процессом.