Международные и региональные стандарты оценки. Мировые, европейские стандарты оценки недвижимости Применение международных стандартов оценки

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.

15 февраля 1994 г. завершилась очередная переоценка основных средств (фондов). В соответствии с письмом Минфина РФ от 19 сентября 1994 г. N 126 "О порядке отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с применением механизма ускоренной амортизации и переоценкой основных средств по состоянию на 1 января 1995 г." в этом процессе важное место отведено экспертам, т.е. профессиональным оценщикам. Постановлением правительства Москвы от 4 октября 1994 г. "О лицензировании риэлтерской деятельности (совершении операций с жилыми помещениями) в Москве" введено лицензирование соответствующих видов деятельности.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 - 70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее время ведется большая работа по принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не стандартизированы. Редакция начинает публикацию первых четырех новых Стандартов, вступивших в силу 24 марта 1994 г. и выражающих мнение специалистов 40 стран - участниц МКСОИ.

Каждый Стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы (в порядке их следования): Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.

Текст Международных стандартов оценки предоставлен Российским обществом оценщиков, являющимся членом ряда международных организаций оценщиков, в том числе членом МКСОИ.

Общие понятия и принципы оценки

7.0. Полезность
7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимости любого имущества является его полезность, процедуры, используемые в процессе оценки, имеют общую цель - определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. При этом встает вопрос о том смысле, который вкладывается в понятие полезности.

7.2. Полезность является скорее относительным, или сравнительным, понятием, нежели абсолютной характеристикой. Например, полезность сельскохозяйственных угодий, как правило, измеряется их плодородностью. Стоимость земли непосредственно зависит от количества и качества урожая либо количества и качества построек, либо, если участок допускает застройку, от степени продуктивности, на которую она способна в коммерческом, промышленном аспекте или в плане жилищного строительства. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических факторов и условий внешней среды, определяющих ее продуктивность.

7.3. Оценка имущества в корне зависит от того, каким образом используется имущество, и / или от того, как высоко оно может котироваться на рынке при обычных условиях. Для некоторых видов имущества оптимальная полезность достигается, если объекты выступают как отдельно взятые элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве части группы. Следовательно, необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, от его полезности как части группы.

7.4. Отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке, и в этом аспекте их и следует оценивать. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная специфическая стоимость определяется в процессе оценки и фиксируется в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с явными указаниями клиента. Как бы то ни было любая подобная стоимостная поправка не должна учитываться в Рыночной Стоимости без соответствующего обоснования.

7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости, находящимся в чужом владении, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо указать, отдельно от Рыночной Стоимости, установленной в соответствии с настоящими Стандартами оценки, величину такой дополнительной стоимости.

7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как правило, на протяжении всего нормального срока службы имущества. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними: они "кладутся на полку" или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто зависают без дела на определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка, экономические или политические, могут вынудить на неопределенное время сократить производство.

7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности таких активов бывает определить крайне трудно. Оценка в подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со Стандартами МКСОИ. Особенно важным для оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки; информации, на которой базировалась оценка, и тех специальных допущений и ограничений (если таковые были), при помощи которых производилась оценка.

7.8. Типичным результатом политической или экономической нестабильности является изменение полезности, в продуктивности либо в эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку рыночных ожиданий продолжительности такого развития событий. Временные остановки или закрытия предприятий могут мало сказаться на стоимости активов или даже не повлиять вообще, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их функционирование.

8.0. Другие Важные Понятия
8.1. Выражение "Рыночная Стоимость" не является синонимом термина "Справедливая, или Объективная Стоимость" (Fair Value), в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от приведенного выше определения Рыночной Стоимости бухгалтерское понятие Объективной Стоимости подразумевает сделку, которая могла состояться при наличии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия Рыночной Стоимости. Термин "Справедливая Стоимость" используется также в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать определению понятия Рыночной Стоимости. Во избежание неясностей и недоразумений отчет об оценке Рыночной Стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения термина "Рыночная Стоимость", а также изложение допущений, условий и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.

8.2. Специализированные активы представляют собой активы, которые, как правило, продаются в качестве части бизнеса, составным компонентом которого они являются. Такие активы также можно рассматривать как ограниченно рыночные или вообще нерыночные, в зависимости от степени их специализации в плане конструкции, конфигурации или использования. При недостатке или полном отсутствии рыночной информации для непосредственного сравнительного анализа процесс оценки таких активов может оказаться крайне затруднителен. Тем не менее именно на оценщике лежит ответственность за отбор рыночных данных для обоснования и / или объяснения заключения оценки. Несмотря на то, что при рассмотрении специализированных активов может быть применен любой из методов оценки и ни одним из подходящих методов не следует пренебрегать, на практике чаще всего применяется метод Остаточной Стоимости Возмещения. Если возможно, оценщик, исходя из рыночной информации, определяет стоимость земельного участка, себестоимость и аккумулированный износ и объясняет свой выбор базы оценки стоимости.

8.3. Термин "Остаточная Стоимость Возмещения" не следует путать с термином "Стоимость Возмещения". Стоимость Возмещения выражает затраты на приобретение на рынке в качестве удовлетворительной замены аналогичного имущества. Несмотря на возможность строительства или иного способа создания удовлетворительной замены, обычно при определении стоимости возмещения используют именно сумму затрат на приобретение аналога на свободном рынке. В отличие от этого метод ОСВ относится к процессу оценки, совмещающему вычисление рыночной стоимости земельного участка при существующем на данный момент использовании и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для получения значения стоимости, отражающей потенциальную прибыльность от использования имущества в целом.

8.4. В условиях нарушения или приостановки нормальных рыночных процессов, а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной Стоимости, перед оценщиком могут встать весьма трудные проблемы. Применяя понятие рыночной стоимости, анализируя в процессе оценки рыночную информацию и все имеющиеся в его распоряжении аргументы, оценщик вносит коррективы в значимость и полезность активов, рассматриваемых в финансовой документации. Чем менее доступна рыночная информация, чем в меньшей степени она может быть использована непосредственным образом, тем в большей степени достоверность процедур оценки зависит от профессиональной компетентности, опыта и интуиции оценщика и квалифицированного применения настоящих Стандартов.

8.5. В ряде государств (или при специфических обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований оценщику может потребоваться использовать особое определение термина "Рыночная Стоимость". Как бы то ни было фундаментальные понятия и определения оценки полагаются соответствующими положениям, содержащимся в Стандартах МКСОИ, если только оценщик специально не оговорил обратное. Смысл понятия "Рыночная Стоимость имущества" не меняется из-за расхождения в терминологии или перефразирования самого определения, которое может быть различным для разных стран из-за отличий в законодательстве.

8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное изложение целей и методов произведенной оценки. Являясь финансовым отчетом, отчет об оценке, соблюдая все прочие требования, предъявляемые к подобного рода документации, должен содержать заключение, определяющее тип имущества для каждого из оцениваемых объектов, и содержащее аргументацию этой классификации.

8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе затрат на приобретение учитывает только те первоначальные затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Однако имущество может обладать рыночной стоимостью, меньшей (или, наоборот, большей), чем стоимость приобретения, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного предприятия себестоимость активов может совпадать с тем вкладом, который вносят данные активы в общую стоимость предприятия, а может от него и отличаться. С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, производитель должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты производителя на его производство, иначе деятельность предприятия будет нерентабельной. Если имущество было продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью, или затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также называемой доходом с продаж. При некоторых обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, или даже ниже ее, но в таких особых случаях требуется специальное применение изложенных принципов.

8.8. Оценка стоимости имущества, составление отчета и соответствующих рекомендаций входят в компетенцию настоящих Международных Стандартов и связанных с ними рекомендаций. Другие дисциплины не имеют к ним никакого отношения. Тем не менее то, каким образом результаты оценки будут изучаться, обрабатываться и инкорпорироваться с результатами других исследований, имеет для оценщиков крайне важное значение. Адекватное понимание терминологии является принципиальным моментом как для оценщиков, так и для тех, кто пользуется их отчетами. Не менее важным для оценщиков является применение эрудиции и опыта в сочетании с правильным использованием разработанных методик. Настоящие Стандарты служат целям, общим для тех, кто проводит оценку имущества и тех, кому приходится полагаться на их результаты.

9.0. Резюме
9.1. Настоящие Стандарты адресованы в первую очередь оценщикам, которым необходимо оценить имущество для целей финансовой отчетности и смежной документации. Особый акцент сделан на использовании реальной рыночной информации, на основании которой может быть вынесено профессиональное суждение относительно оценки собственности. В Стандарты включены рекомендации, касающиеся других типов оценки, и отмечены их отличия от оценки имущества, для того чтобы на международном уровне обозначить ориентиры, которые будут способствовать лучшему пониманию всех аспектов оценки и позволят уменьшить, а со временем и вовсе устранить недоразумения в использовании отчетов об оценке.

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте Общих положений и указаний по применению, содержащихся в вводной главе о понятиях и принципах оценки.

1.0. Введение

1.1. Назначение настоящего стандарта - представить общепринятое определение рыночной стоимости. Этот стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете рыночной стоимости.

1.2. Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование, или наиболее вероятное использование (см. главу «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки», пп.6.3-6.5). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка.

1.3. Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельства, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся подход на основе сравнения продаж , подход на основе капитализации дохода , включая анализ дисконтированного денежного потока , и затратный подход .

1.4. Все методы, техники (способы) и процедуры измерения рыночной стоимости , если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости , когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные срав нения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках отдачи, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

1.5. Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод - это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности (открытого) рынка. При каждом задании по установлению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

2.0. Сфера применения

2.1. МСО 1 применяется к рыночной стоимости имущества (обычно недвижимости и связанных с ней элементов). Он требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается для какой-либо иной цели.

3.0. Определения

3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов определяется следующим образом:

Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся вы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин «имущество» использован в связи с тем, что в центре внимания настоящих стандартов находится оценка имущества. Поскольку настоящие стандарты охватывают финансовую отчетность, для использования данного определения в общем случае его можно заменить термином «актив». Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки:

3.2.1.«Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена - наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости (определяется в п.3.5 МСО 2).

3.2.2.«...За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.

3.2.3.«...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

3.2.4.«...Между заинтересованным покупателем...» - относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень, рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям.

3.2.5.«...И заинтересованным продавцом...» - подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке и данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» - это гипотетический собственник.

3.2.6.«...В результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости (определение которой дано в п.3.5 МСО 2). Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

3.2.7.«...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых по разумным соображениям цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.

3.2.8.«...При которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо...» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

3.2.9.«...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из сторон не заставляют совершить сделку.

3.3. Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов.

3.4. Наиболее эффективное использование (НЭИ) . Наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Об оценке для целей финансовой отчетности, которая является предметом рассмотрения Международного применения оценки 1 (МПО 1), следует читать в сочетании с настоящим стандартом.

4.1.1.МПО 1 «Оценка для целей подготовки финансовой отчетности», дает необходимое руководство оценщикам, бухгалтерам и широкой общественности относительно стандартов оценки, влияющих на финансовую отчетность. Термин справедливая стоимость внеоборотных активов обычно понимается как их рыночная стоимость (см. главу «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки», п.8.1).

4.2. Существует множество примеров, когда и оценщики, и бухгалтеры употребляют одни и те же термины. В некоторых случаях это приводит к недоразумениям и к возможности ошибочного применения стандартов. МСО 1 определяет рыночную стоимость и рассматривает критерии для установления рыночной стоимости. Другие важные термины определяются в МСО 1 и МСО 2 и относятся к более специфическим требованиям, рассматриваемым в МПО 1 «Оценка для целей подготовки финансовой отчетности».

5.0. Требования стандартов

Чтобы провести оценку, которая отвечает настоящим стандартам и Общепринятым принципам оценки (ОППО - GAVP), оценщики обязательно должны придерживаться всех разделов кодекса поведения, касающихся этики, компетентности, раскрытия информации и отчетности (разделы 4.0-7.0).

5.1. При проведении оценки и составлении отчета об определении рыночной стоимости оценщик должен:

5.1.1.дать полное и понятное объяснение проводимой оценке так, чтобы исключить возможность ошибочного толкования;

5.1.2.гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на извлеченных из рынка данных;

5.1.3.гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на приемлемых методах и процедурах;

5.1.4.предоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы;

5.1.5.при составлении отчета соблюдать требования МСО 3. Соответственно, оценщик должен:

5.1.5.1.дать определение рассчитываемой стоимости, указать цель оценки и предполагаемое использование оценки, указать фактическую дату оценки и дату составления отчета;

5.1.5.2.четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество, а также оцениваемые права и интересы;

5.1.5.3.изложить объем и глубину проделанной работы и степень, в которой имущество было обследовано;

5.1.5.4.изложить все допущения и ограничивающие условия, на которых основывается оценка;

5.1.5.5.полностью и исчерпывающе разъяснить применяемые базы оценки и подходы к оценке, а также привести обоснования для их применения и соответствующие выводы;

5.1.5.6. включить в отчет подписанное оценщиком заявление о соответствии (сертификат стоимости), подтверждающий объективность, непредвзятость, независимость от размера оплаты или от другого вознаграждения, профессиональный вклад, применимость стандартов и другую раскрываемую информацию.

6.0. Замечания

6.1. Понятие и определение рыночной стоимости имеют первостепенное значение для всей оценочной деятельности. В главах «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки» и «Кодексе поведения», т.е. в документах, на которые опираются настоящие стандарты, кратко разъясняются экономические и методологические основы этих фундаментальных понятий и принципов.

6.2. Понятие рыночной стоимости не зависит от какой-либо фактической сделки, совершаемой на дату оценки. Рыночная стоимость - это, скорее, предполагаемая цена, которая была бы установлена при продаже на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Рыночная стоимость - это представление о цене, на которую в этот момент согласились бы покупатель и продавец при выполнении условий определения рыночной стоимости, если бы каждый из них имел достаточно вре мени для изучения имеющихся на рынке других возможностей и альтернатив, несмотря на то, что для подготовки формальных контрактов и связанной с ними документации для заключения сделки может потребоваться какое-то время.

6.3. Понятие рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство иногда служит основанием для замены термина «рыночная стоимость» термином «стоимость на открытом рынке». Слова «открытый» и «конкурентный» не имеют абсолютного значения. Для одного имущества рынок может быть международным или местным. Рынок может состоять из многочисленных покупателей и продавцов либо характеризоваться ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставляется на продажу, по определению не является ограниченным или суженным. Иными словами, отсутствие слова «открытый» не означает, что сделка носит частный или закрытый характер.

6.4. Рыночные оценки обычно основываются на информации, касающейся сопоставимых объектов имущества. Процесс оценки требует, чтобы оценщик провел необходимое и адекватное исследование, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики не принимают данные на веру, они должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сделки и другую информацию. В случаях, когда рыночные данные ограничены или по существу отсутствуют (как, например, для некоторых специализированных объектов имущества), оценщик должен надлежащим образом раскрыть ситуацию и указать, ограничены ли каким-либо образом расчеты в силу недостаточности данных. Собственное суждение оценщика требуется при всех оценках, однако в отчете об оценке следует раскрыть, исходит ли оценщик при установлении
рыночной стоимости из рыночных данных или же характер имущества и отсутствие сопоставимых рыночных данных вынуждают его в большей мере полагаться на свое суждение.

6.5. Так как меняющиеся условия характерны для рынков, оценщики должны рассматривать, удовлетворяют ли имеющиеся в наличии данные критериям для рыночной стоимости .

6.5.1.Периоды быстрых изменений рыночных условий характеризуются быстро меняющимися ценами. Такое состояние обычно называют неравновесием. Период неравновесия может продолжаться годами и оказывать определяющее влияние на текущие и ожидаемые рыночные условия. В других обстоятельствах быстрые изменения в экономике могут приводить к неустойчивости рыночных данных. Если некоторые продажи не вписываются в рыночную ситуацию, оценщик обычно приписывает им меньший вес. Оценщик все же может на основании имеющихся данных сделать вывод о реальном ценовом уровне рынка. Цены отдельных сделок могут и не быть свидетельством рыночной стоимости, однако в процессе оценки анализ таких данных следует принимать во внимание.

6.5.2. В условиях скудного предложения или при ухудшении конъюнктуры рынка на нем может как наблюдаться, так и не наблюдаться большое число «заинтересованных продавцов». Некоторые сделки (но не обязательно все) могут включать элементы финансового (или иного) давления или условия, которые снижают или исключают практическую заинтересованность некоторых собственников в продаже. В таких рыночных условиях оценщики должны учитывать все соответствующие факторы и приписывать отдельным сделкам такие веса, которые, по их мнению, отражают ситуацию на рынке надлежащим образом. Ликвидаторы и управляющие конкурсной массой обычно по должности обязаны получить от распродажи активов максимальную цену. Однако продажи могут иметь место и без проведения надлежащего маркетинга или после недостаточного маркетингового периода. Оценщик должен проанализировать эти сделки, чтобы установить, в какой степени они соответствуют требованиям определения рыночной стоимости, а также вес, который следует приписать таким данным.

6.5.3.В переходные периоды на рынках, которые характеризуются быстрым ростом или падением цен, существует риск завышения или занижения стоимости в случае, если информации за прошлые периоды будет приписан необоснованно высокий вес или если в отношении будущих состояний рынков будут приняты неоправданные предположения. В этих обстоятельствах оценщики должны тщательно проанализировать и отразить действия и реакции рынка и позаботиться о том, чтобы их отчеты полностью раскрывали результаты их исследований и выводов.

6.6. Понятие рыночной стоимости также предполагает, что в сделке по рыночной стоимости имущество будет надлежащим образом выставлено на рынок с обеспечением свободного доступа в течение достаточного периода времени и при наличии необходимой рекламы. Предполагается, что выставление имеет место до фактической даты оценки. Рынки внеоборотных активов, как правило, отличаются от рынков акций, облигаций и текущих активов. Внеоборотные активы зачастую являются уникальными. Они обычно продаются реже и притом продаются на рынках, которые менее формальны и менее эффективны, чем, например, в случае котируемых на бирже ценных бумаг. Кроме того, внеоборотные активы менее ликвидны. В силу этих причин, а также потому, что внеоборотные активы обычно не продаются на публичной бирже, применение понятия рыночной стоимости требует использования допущений, например, об адекватном выставлении имущества на рынке в течение разумного периода времени для надлежащего маркетинга и завершения переговоров о заключении сделки.

6.7. Доходные объекты имущества, которые относятся к долгосрочным инвестициям инвестиционной компании, пенсионного (накопительного) фонда, трастовой компании или компании с аналогичными формами имущественных прав, обычно оцениваются на основе продажи активов на индивидуальной основе в соответствии с размеренным планом продаж. Суммарная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель инвестиций или как группа объектов имущества, может быть больше или меньше, чем сумма рыночных стоимостей всех активов, взятых по отдельности.

6.8. При всех оценках следует указывать их цели и предполагаемое использование. Если функция оценки связана с подготовкой финансовых отчетов, то в дополнение к другим требованиям к отчету об оценке оценщик должен с исчерпывающей ясностью указать, к какой категории отнесен каждый из активов.

6.9. В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся определенное арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды, и др.

7.0. Требования к раскрытию информации

7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые с целью определения и составления отчета о рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям раздела 5.0. Отчеты должны содержать конкретную ссылку на определение рыночной стоимости, данное в настоящем стандарте, вместе с конкретным указанием того, как расценивается данное имущество с точки зрения его полезности, либо наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), а также изложение всех основных допущений.

7.2. Определяя величину рыночной стоимости, оценщик должен четко установить дату оценки (дату, к которой относится расчет стоимости), цель и функцию оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии с тем, чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации наблюдений, заключений и выводов оценщика.

7.3. Хотя в определенных обстоятельствах могут оказаться уместными принятие и использование альтернативных выражений стоимости, оценщик должен гарантировать, что если такие стоимости будут найдены и включены в отчет, их не следует истолковывать так, как будто они представляют собой рыночную стоимость.

7.4. В случае если оценка проводится «внутренним оценщиком», т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.

8.0. Условия отступления

8.1. При работе в соответствии с данным стандартом любые отступления могут быть сделаны только в соответствии требованиями МСО 3 «Составление отчета об оценке».

9.0. Дата вступления в силу

Международных организаций, занимающихся проблемами стандартизации, три: Международная организация по стандартизации – PICO (ISO ), Международная электротехническая комиссия – МЭК (IEC ), Международный союз электросвязи – МСЭ (ITU ). Продукты их деятельности – международные стандарты, рекомендации, технические отчеты и другая научно-техническая продукция.

ISO – наиболее крупная и авторитетная организация, основная цель которой сформулирована в ее Уставе: "...Содействие развитию стандартизации в мировом масштабе для обеспечения международного товарообмена и взаимопомощи, а также для расширения сотрудничества в областях интеллектуальной, научной, технической и экономической деятельности".

Основное назначение международных стандартов – создание па международном уровне единой методической основы для разработки новых (и совершенствования действующих) систем качества и их сертификации.

Стандарты ISO, аккумулирующие передовой научно- технический опыт многих стран, нацелены на обеспечение единства требований к продукции, служащей предметом международного товарообмена (включая вопросы взаимозаменяемости комплектующих изделий, единых методов испытаний и оценки качества изделий). Пользователи международных стандартов ISO – промышленные и деловые круги, правительственные и неправительственные организации, потребители и общество в целом.

Международные стандарты ISO не имеют статуса обязательных для всех стран-участниц. Любая страна вправе применять или не применять их. Решение вопроса о применении международного стандарта ISO связано главным образом со степенью участия страны в международном разделении труда и состоянием ее внешней торговли. Хотя международные стандарты разрабатываются на основе консенсуса и добровольного признания заложенных в них требований, на практике соответствие им продукции, по существу, обязательно, так как признается критерием конкурентоспособности и допуска на международный рынок.

При этом в отличие от продукции на данный момент все еще остаются непроработанными даже на международном уровне (в рамках деятельности ISO ) такие стандарты, как нормативно-технические документы и их показатели для таких видов объектов стандартизации, как процессы (работы) и услуги, к которым может быть отнесена и оценочная деятельность.

Рассмотрим теперь подробнее те оценочные стандарты различных уровней, на которые оценщика обязывают ориентироваться в его непосредственной практической деятельности.

Международные стандарты оценки

Важно, чтобы профессиональный оценщик строил анализ и сообщал свои выводы и рекомендации клиенту в доступной для понимания и не вводящей в заблуждение форме. Так, МСО призваны отражать современные требования, предъявляемые к оценщику в сто профессиональной деятельности .

Со времени своего основания МСО представляли собой коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения оценщиков более чем 50 стран. Впервые опубликованные в 1985 г. и с тех пор много раз подвергавшиеся изменениям, МСО, как утверждается, базируются на принципе исторического развития дисциплин профессиональной оценки, которое охватывает многие десятилетия, а также на работе Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) с момента его образования в 1981 г. Комитет ставил своими основными задачами:

• дать более четкие формулировки различных баз оценки;
• подчеркнуть различия между оценкой, проводимой в целях проверки финансовой документации или отчетности, и оценкой, проводимой при других обстоятельствах ;
• прояснить терминологию, допускающую неоднозначность толкования на международном уровне;
• привести необходимый вводный материал, позволяющий достичь лучшего понимания и более эффективного применения вышеупомянутых МСО.

Стандарты описывают процедуры, которых следует придерживаться при проведении оценки, проверке результатов оценки или осуществлении консультационных услуг, а также формулируют требования к форме изложения результатов оценки.

Каждый стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки . Несмотря на то что стандарт может публиковаться в качестве отдельной группы разделов, на самом деле является составной частью единого целого.

Определения, предварительные замечания, понятия и принципы оценки наряду с другими общими элементами следует рассматривать в качестве неотъемлемой части каждого стандарта.

Для решения поставленных задач стандарт содержит следующие разделы.

• 1. Введение.
• 2. Область применения.
• 3. Определения.
• 4. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета.
• 5. Формулировка стандарта.
• 6. Замечания.
• 7. Требования к изложению фактического материала.
• 8. Условия отступления от стандарта.
• 9. Дата вступления в силу.

Так, МСО составлены для оценщиков и пользователей услугами по оценке, которые должны требовать, чтобы работа по оценке проводилась в точном соответствии с этими стандартами и национальными стандартами, утвержденными на государственном уровне.

Имея в виду изложенные в Концепции развития оценочной деятельности причины необходимости стандартизации в оценке, стоит уделить более пристальное внимание рассмотрению МСО оценки в их варианте перевода в доступной версии 2003 г. Это представляется тем более важным, что на законодательном уровне изначально предполагалось, что российские государственные стандарты будут разрабатываться на базе МСО.

Действительно, считалось, что "использование МСО в качестве основы для разработки ФСО позволит внедрить в практику оценочной деятельности в РФ международно признанные принципы оценки с целью создания условий для постепенного выхода российских предприятий на международные рынки, будет способствовать росту капитализации российских компаний, иностранных инвестиций и тем самым внесет вклад в общее развитие российской экономики. В свою очередь, ФСО должны учитывать специфику российского рынка оценочных услуг, опыт российских оценщиков, накопленный в ходе становления рынка оценочных услуг. В соответствии с этим формирование системы ФСО планируется осуществлять путем инкорпорации МСО в законодательство России и адаптации их к российским условиям осуществления оценочной деятельности" .

Заметим, что в российской государственной системе стандартизации (ГСС) принят следующий порядок внедрения международных стандартов:

• прямое применение международного стандарта без включения дополнительных требований;
• использование аутентичного текста международного стандарта с дополнительными требованиями, отражающими потребности народного хозяйства.

Действительно, международная стандартизация позволяет сэкономить время и средства, необходимые для разработки национальных стандартов, и таким образом развитие международной стандартизации предопределяет развитие стандартизации национальной. К сожалению, этого нельзя сказать о МСО, которые, несмотря на свое название, не являются продукцией ISO и не соответствуют уровню стандартов ISO. Это вовсе не безупречный документ, которому до́лжно следовать, поскольку уровень качества аутентичного перевода

МСО (наличие большого количества стилистических и логических недочетов), конфликт с нормативной базой РФ в части определений ряда правовых понятий, не вполне адекватное отражение теории оценки – все это выводит данный документ за рамки его приемлемости для целей стандартизации. Эти проблемы делают невозможным и следование установленному порядку внедрения международных стандартов в России в отношении МСО.

Именно поэтому, видимо, решение о "разработке ФСО на основе МСО" было позднее изменено чиновниками Минэкономразвития РФ, занимающимися разработкой ФСО. Так, в тексте первых принятых (базовых) Федеральных стандартов появилась достаточно уклончивая формулировка – "с учетом международных стандартов оценки". И здесь не акцентируется наше внимание на том, о каких конкретно международных стандартах идет речь, поскольку слово "международных" написано с маленькой буквы.

Действительно, в тексте перевода МСО присутствуют далеко не профессиональные выражения типа "время выставления", "объект имущества", "сравнительный затратный подход", "сравнительный доходный подход", "бдительность оценщика", "своекорыстие оценщика", "ухудшение" и "загнивание" (вместо физического износа), "неосязаемая (?!) стоимость" (как будто существует "осязаемая").

В прилагаемом к МСО глоссарии можно встретить теоретически неграмотные и стилистически ущербные определения, например:

"Сервитут – невладельческое право в земельном имуществе, передающее право пользования, но не право собственности, на часть имущества". Для сравнения – четкое определение в ГК РФ: "Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком" (недвижимой собственностью).

"Стоимость. Цена, на которую, скорее всего...". Это определение сводит на нет труд преподавателей оценочных дисциплин и "подправляет" экономическую теорию, утверждающую, что "цена" и "стоимость" – это не одно и то же.

В п. 3.0 "Определения" методического руководства (МР-5) "Оценка стоимости движимого (личного) имущества" читаем:

"3.6. Личное движимое имущество. В некоторых государствах термин – используемый для идентифицируемых, переносных и осязаемых предметов, которые публика считает недвижимым имуществом. См. также Личное имущество".

Это, с позволения сказать, "определение", апеллирующее к непрофессиональным заблуждениям публики (и со ссылкой к тому же на несуществующую сноску), не имеет никакого научного содержания. Подобным высказываниям – не место в нормативно-методических документах, претендующих на то, чтобы считаться эталоном.

Приведенных примеров и аргументов достаточно, чтобы сделать следующие выводы.

• 1. На настоящем этапе их развития МСО не могут быть признаны "последними достижениями мировой науки" и отражением "наилучшей" оценочной практики, как это в них заявлено.
• 2. Варианты перевода МСО (будь то 2003 или 2005 г., как и более поздние) в таком виде не могут служить основой для создания национальных стандартов оценки, поскольку оторваны от российского правового поля.
• 3. Для документов такого уровня в них слишком много стилистических, логических и орфографических ошибок .

Начиная с 2000 г. в оценочном сообществе вызревала "критическая масса" недовольства постоянно "модифицируемыми" МСО, что естественно перешло в стадию открытой публичной критики. Подтверждением этому служат следующие высказывания в СМИ:

"По результатам анализа международных и европейских стандартов можно сказать, что они созданы совершенно в ином правовом поле, имеющем мало общего с российским. Если нам будут навязаны какие-то упрощенные стандарты на базе международных, то для оценщиков это будет большой бедой. Тем более что многолетний опыт прямого применения международных стандартов в одной из саморегулируемых организаций имеется, и нельзя сказать, что он однозначно положительный, а скорее наоборот" .

"Намерение некоторых профессиональных объединений России использовать в оценочной деятельности международные (МСО ) или европейские (ECO ) стандарты оценки (как “наиболее совершенные ” ), применяя так называемый метод обложки, мягко говоря, вызывает удивление. Профессиональные оценщики должны адаптировать международные стандарты оценки к российской действительности, обогатив тем самым используемые в настоящее время национальные стандарты" .

Американские стандарты оценки

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (Uniform standards of professional appraisal practice, USPAP ), обязательные для применения в США и других странах, относятся к разряду региональных. Разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки – некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке.

В USPAP представлены:

• – условия, которым необходимо следовать при оценке, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;
• – способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составление отчета об оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки (экспертизы) отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика но оценке недвижимости. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для проведения процесса оценки и составления отчета об оценке личной (движимой) собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для проведения оценки бизнеса.

В Стандарты входят Положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки Стандартов или Правил стандартов.

Пояснительные комментарии – неотъемлемая часть Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям или Правилам стандартов. Комментарии не прилагаются к Положениям, Определениям или Правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или не требуют дальнейших разъяснений.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты содержат разъяснительные комментарии и начинаются с Положений об этике, которые включают четыре раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности – и обусловливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно в данных Стандартах имеются Положения о компетентности, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Также включены определения ряда базовых понятий для данных стандартов. Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, к которым при определенных ограниченных условиях применимы Положения об отклонениях.

В дополнение к десяти Стандартным правилам USPAP включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования USPAP.

К недостаткам USPAP следует отнести перегруженность структуры (присутствие кроме собственно Стандартов многочисленных Комментариев, Положений, Определений, Правил и др.), а также наличие логических проблем в ряде определений основных понятий. Однако Стандарты USPAP-2005 дают пример четкого изложения материала конкретно по направлениям оценочной деятельности. Таким образом, пренебрегать Едиными стандартами профессиональной оценочной практики США USPAP-2005 как возможным источником и альтернативной по отношению к МСО базой при подготовке национальных стандартов оценки – не следовало бы.

Анализ публикаций в СМИ говорит о том же:

"Соглашаясь в целом с необходимостью перехода к саморегулированию оценочной деятельности па основе механизма преемственности реализуемых новшеств по отношению к действующей системе государственного регулирования, представители оценочного сообщества высказывают опасения относительно предполагаемых национальных стандартов оценки. В частности, в декабре 2004 года Российское общество оценщиков (РОО) представило новый свод стандартов, который предлагается как основа для утверждения в качестве обязательных для всех оценщиков России. Этот свод создан в результате адаптации МСО. Однако существует мнение, что было бы целесообразно принять за основу стандарты профессиональной практики оценки USPAP (Единые стандарты профессиональной оценочной практики)" .

"...Необходимо в срочном порядке рассмотреть стандарты всех оценочных сообществ, действующих на территории России, включая международные, с тем, чтобы выработать национальные стандарты оценки (НСО)" .

Европейские стандарты оценки

Европейские стандарты оценки (ECO) – также представители международных региональных стандартов. Аннотация, доступная в рубрике "Печатные издания" сайта appraisal.am сообщает, что приняты новые ECO 2000, и характеризует четвертое их издание.

Презентация новых European valuation standards , EVS (ECO 2000) состоялась 8 ноября 2000 г. в Брюсселе в рамках генеральной ассамблеи Европейской группы ассоциаций оценщиков, ЕГАО (The European group of valuers associations, TEGoVA ). Стандарты являются обязательными для применения странами Европейского Союза (ЕС), которые должны привести национальные стандарты в соответствие с ECO 2000. Система Евросертификации оценщиков, одобренная ЕГАО (Approved by TEGoVA ), также строилась на основе ECO 2000.

Четвертое издание ECO 2000 включает непосредственно Стандарты, Руководства и Приложения.

Стандарты рассматривают наиболее общие принципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах.

Стандарт 1. Соответствие ECO 2000 другим документам и законодательным актам. Рассмотрена взаимосвязь с МСО и законами ЕС, а также национальными стандартами и законодательствами.

Стандарт 2. Квалифицированный оценщик. Определены требования, предъявляемые к оценщику законодательством ЕС и национальными законодательствами, профессиональными организациями. Указаны нормы взаимоотношений между оценщиком и клиентом, оценщиком и аудитором, изложен Профессиональный кодекс оценщика.

Стандарт 3. Задание на оценку. Рассмотрены условия стандартных и нестандартных заданий на оценку.

Стандарт 4. Базы оценки. Описаны основные принципы, используемые в оценке, стандартные базы оценки; определения различных видов стоимостей (рыночной, справедливой , стоимости в использовании и др.).

Стандарт 5. Оценка для финансовой отчетности. Изложены классификация активов, основания для выбора той или иной базы оценки, требования по раскрытию информации в отчете о результатах оценки. Стандарт также содержит раздел, в котором освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.

Стандарт 6. Оценка ценных бумаг банков; оценка, проводимая в связи с выпуском пакета ценных бумаг. Указаны базы оценки, применяемые в данном случае, особые обязанности оценщика, возникающие при проведении такой оценки. Посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. Даны определения таких понятий, как "залоговая стоимость", "специальная стоимость обязательств", а также особые требования к оценщику, такие как его независимость, ответственность и наличие специальных знаний. Стандарт требует от оценщика в процессе оценки учитывать наличие токсичных веществ. Рассмотрены вопросы оценки собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей. Приведены определения различных видов имущества (инвестиционное, оцениваемое на базе его продажного потенциала, и др.), а также ликвидационной стоимости.

Стандарт 7. Прогнозы, даваемые оценщиком. Некоторые виды оценки. Посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью па будущую дату, и предполагаемым оценкам. Подчеркнута важность прогнозов в работе оценщика, определена форма их изложения и требования к ним. Раскрыты такие понятия, как "инвестиционная стоимость", "оценка на определенную дату в будущем", "предсказание будущей стоимости". Приведена концепция стоимости при существующем использовании, дано понятие ретроспективной оценки (на дату в прошлом) и оценки в условиях форсированной продажи объекта .

Стандарт 8. Оценка в целях проведения инвестиций. Посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. Рассмотрены вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки в целях инвестирования, квалификации оценщика. Приведены требования к процедуре оценки, даны определения и методология оценки страховых компаний, пенсионных фондов и пр.

Стандарт 9. Отчет о проведенной оценке. Рассмотрены вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки. Приведены требования к отчету, указаны пункты, которые должны содержаться в отчете об оценке.

Помимо представленных стандартов ECO 2000 включают также 13 руководств к ним, дающих указания по интерпретации и практическому использованию общих принципов и методов, изложенных в стандартах. В числе таких методических рекомендаций по оценке присутствуют следующие:

• 1) факторы, влияющие на стоимость;
• 2) оценка специальных объектов;
• 3) оценка машин и оборудования;
• 4) оценка активов, предназначенных для инвестиций;
• 5) оценка сельскохозяйственных объектов;
• 6) оценка исторических объектов;
• 7) оценка бизнеса;
• 8) оценка нематериальных активов;
• 9) оценка индексов недвижимости;
• 10) международные оценки;
• 11) оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;
• 12) распределение стоимости между землей и зданиями;
• 13) особенности оценки в различных странах.

Кроме того, ECO 2000 содержат девять приложений с дополнительной информацией, представляющей интерес для оценщика. Например, требования к сертификации оценщика, вопросы, касающиеся рецензирования отчетов об оценке и этики оценщика, примеры заданий на оценку, глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах.

Отметим, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом ECO. Однако общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует. Одна из главных особенностей ECO – их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

Хочется отметить некоторую "самодеятельность" европейцев в стандартах но отношению к классической теории оценки. Например, в оценке недвижимости в ECO появилась такая классификация видов оценочного износа/устареваний:

"(i ) экономическое устаревание – учитывает фактический срок службы, состояние как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющихся результатом течения времени или прошлой эксплуатации, и вероятную стоимость будущих издержек использования и необходимость затрат на обслуживание в сопоставлении с современными заменяющими объектами;

• (ii ) функциональное устаревание – учитывает пригодность для текущего использования и перспективы его продолжения либо для какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект, созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный, чем предусмотренный для фактического производства;
• (iii ) стратегическое устаревание – основываясь на стратегических решениях, предприятие способно сделать устаревшим в любое время определенное производство, а значит, машины и оборудование, задействуемые в технологическом процессе. Это может затрагивать все производство или его часть, даже если оборудование, машины и механизмы могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;
• (iv ) экологическое устаревание – существующее использование и применяемая в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и/или контроля за планированием, экологией и загрязнением окружающей среды, а также с учетом политики по управлению утилизацией отходов".

Каковы последствия такой "самодеятельности"?

• 1. Сформулированы новые, многословные и нечеткие определения устареваний, что трудно назвать вкладом в развитие оценочной науки.
• 2. Введенное экономическое устаревание "схоже" с физическим (оценочным) износом, но использует при этом трактовку "физического износа" в техническом смысле, существующем в машиноведении, по не в оценке. Введенное экологическое устаревание "схоже" с экономическим устареванием. Использование таких "определений" внесет неизбежную путаницу при проведении оценки практикующими оценщиками. "Схожее" здесь вполне можно трактовать и как испорченное традиционное определение.
• 3. Введенный ряд устареваний не представляет собой полную систему. Система не может быть полна, когда не выделен единый принцип ее построения. Она может "дополняться" неограниченно другими видами придуманных устареваний, что приведет к невозможности учета всех этих видов на практике.
• 4. Введенная "система" устареваний при отсутствии единого принципа построения системы приведет к двойному учету этих видов устареваний на практике .

В целом анализ ECO показывает наличие терминологических и методологических отличий европейской оценочной науки от изучаемой в России теории оценки, а также выявляет недостаточную развитость (особенно в том, что касается оценки бизнеса) и отставание процесса стандартизации даже по сравнению с МСО.

В действительности не секрет, что в оценке (особенно бизнеса) Европа несколько отстает от США. Если в Великобритании, Германии, Италии, Греции накоплен некий опыт оценки недвижимого и движимого имущества, реализуемый там сюрвейерами , землемерами и нотариусами, которые теперь называют себя оценщиками, то поле деятельности в сфере оценки бизнеса там прочно занято теми ведущими консалтинговыми и аудиторскими компаниями (Deloitte&Touche , Emst&Young, KPMG и др.), специалисты которых, работая в любой стране, обучены и следуют классической теории оценки и американскому опыту. Болес того, оценщики России осваивали свою профессию именно на материалах семинаров Мирового банка, легших в основу российской оценочной науки, и уровень подготовки на настоящий момент российских оценщиков бизнеса (благодаря деятельности соответствующих учебных вузов и утверждению серьезных программ переподготовки), несмотря ни на что, на порядок выше, чем у их коллег из Европы.

• Из преамбулы МСО, выражающей их миссию.
• Теперь Комитет имеет укороченную аббревиатуру – МКСО, что связано с расширением изначального спектра объектов оценки.
Концепция развития оценочной деятельности на среднесрочную перспективу, 2006.Бочаров В. Е ., Петров Б. И. Проблемы международной аккредитации и сертификации // Экономические стратегии. 2005. № 2. С. 52 (курсив автора).
• Судьба оценки: жесткие требования, новые стандарты // Экономические стратегии. 2005. № 2. С. 57.
• Сильвестров С. (проф., д-р экон. наук, заслуженный экономист России, действительный государственный советник, Председатель Наблюдательного совета НП НЛСОД). От консолидации – к развитию законодательной базы // Экономические стратегии. 2005. № 2. С. 47 (курсив автора).
• Данный вид стоимости не является оценочным, и его следовало бы отнести в Стандарт 5, а стоимость в использовании – это не вид, а тип оценочных стоимостей. Проблемы, связанные с классификациями, характерны как для ECO, так и для МСО (см. также подпараграф 3.5.1).
• Странно, что определение ликвидационной стоимости при этом дано в предыдущем Стандарте 6.
• В отличие от классической (американской) теории оценки, где такой принцип существует, – он состоит в выявлении источников/причин возникновения износов/устареваиий и позволяет выделить систему независимых видов износов/устареваиий.
• Исторически – это страховые инспекторы Ллойда но морским перевозкам.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СОВЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ

Международные стандарты оценки2013

МСО 2013

Аутентичный перевод на казахский и русский язык с англоязычного оригинала, выпущенного Международным советом по стандартам оценки (МССО)

РЕСПУБЛИКАНСКАЯ ПАЛАТА ОЦЕНЩИКОВ

Предисловие к казахстанскому изданию МСО

Казахстанские оценщики почти двадцать лет пользуются русским переводом Международных стандартов оценки, которые периодически переводит Российское общество оценщиков. Являясь членом Международного Совета по Стандартам оценки (МССО) с 1998 года, Казахстан впервые получил право перевода МСО на казахский язык. В связи с тем, что в Казахстане наравне с государственным используется русский язык, как средство межнационального общения, в данном сборнике приведен текст МСО 2013 на двух языках.

В связи с вхождением Казахстана в Евразийский союз, в целях унификации определений и методов оценки, в русском переводе частично использовался текст Международных стандартов оценки МСО 2011, перевод которых опубликован Российским обществом оценщиков в 2013 году.

Так как ранее выпущенный стандарт МСО 2013 в Казахстане не применялся, в настоящем сборнике отсутствует раздел «Основные изменения».

В отличие от ранее применявшихся в Казахстане стандартов МСО 2007, настоящие стандарты значительно сокращены по объему. В них исключено подразделение стандартов на «стандарты» и «руководства» и введена разбивка на общие стандарты, стандарты по активам и применения оценки. В настоящих стандартах смещен акцент с методических вопросов, раскрывающих технику оценки, на организационную сторону процесса оценки, начиная с заключения договора, проведения оцени и содержания отчета об оценке.

Методологические вопросы, раскрывающие технику оценки разных объектов активов и обязательств, исключены из стандартов и изложены в отдельных Технических информационных документах (ТИД), которые будут опубликованы в отдельном сборнике. В настоящее время утверждено всего четыре ТИДа: «Дисконтирование денежного потока»; «Оценка материальных активов»; «Оценка нематериальных активов» и « Оценка неопределенности» В соответствии с новой редакцией Закона «Об оценочной деятельности в РК», Стандартами оценки в Казахстане признаются международные стандарты в области оценочной деятельности и стандарты оценки, разработанные Республиканской палатой оценщиков, утвержденные уполномоченным органом. Стандарты оценки, разработанные Республиканской палатой оценщиков должны соответствовать международным стандартам и законодательству Республики Казахстан в области оценочной деятельности. Официальный перевод на казахский язык международных стандартов осуществляется Республиканской палатой оценщиков по письменному разрешению на их официальный перевод и публикацию в Республике Казахстан от Международного совета по стандартам. Опубликование международных стандартов осуществляется уполномоченным органом. Международные стандарты в области оценочной деятельности и стандарты оценки, утвержденные уполномоченным органом, являются общеобязательными для всех участников общественных отношений возникающих в области оценочной деятельности, и распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан.

Кроме того, в Законе «О саморегулируемых организациях» установлено: «Саморегулируемая организация разрабатывает и утверждает стандарты и правила предпринимательской или профессиональной деятельности, под которыми понимаются требования к осуществлению предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми членами саморегулируемой организации. Стандарты и правила саморегулируемых организаций (СРО) должны соответствовать законам и принятым в соответствии с ними иным нормативным правовым актам ».

Таким образом, настоящие стандарты являются верхним первым уровнем иерархической структуры стандартов, применяемых в Казахстане. Следующий уровень – национальные стандарты, утвержденные государственными органами, и третий уровень стандарты Палат оценщиков или по договоренности Стандарты Республиканской палаты оценщиков. Отличие национальных стандартов оценки Казахстана от МСО заключается в том, что в них более детально раскрываются особенности определения отдельных видов стоимости, используемых для различных назначений оценки, например для оценки недвижимости, изымаемой для государственных нужд. Стандарты СРО по своей сути являются ТИДами, т.е. методическими рекомендациями по оценке различных активов и обязательств для всех назначений. Эти документы СРО не следует называть стандартами, т.к в соответствии с ЗОД РК стандарт оценки –это нормативный правовой акт.

В отличие от МСО 2007 в настоящих международных стандартах отсутствуют разделы «Кодекс поведения», «Типы имущества», «Экспертиза оценок стоимости» и «Глоссарий терминов МСО», поэтому основные положения этих разделов должны быть установлены в национальных стандартах и документах СРО. Глоссарий терминов на государственном языке в Казахстане был выпущен как Государственный стандарт СТ РК 1127-2002. Так как Стандарты оценки не относятся к нормативным документам по стандартизации, принятие которых осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан о техническом регулировании и многие термины данного стандарта устарели, необходимо выпустить новый национальный стандарт оценочных терминов на государственном языке.

Перевод на государственный язык, а также на язык общенационального общения и пояснения к отдельным терминам, приведенным в сносках, выполнен профессорско-преподавательским составом Инновационного Евразийского Университета по поручению Республиканской палаты оценщиков Казахстана.

Президент Саморегулируемой палаты «Казахстанской ассоциации оценщиков» профессор ИнЕУ Елисеев В.М.

ВВЕДЕНИЕ

Оценка стоимости имущества широко применяется на финансовых и других рынках для включения в финансовую отчетность, для ипотечного кредитования и сделок с имуществом. Международный совет по стандартам оценки (МССО) является независимой некоммерческой частной организацией, которая служит общественным интересам.

Целью МССО является укрепление доверия общественности к оценочной деятельности путем создания условий для выполнения достоверной оценки специально подготовленными профессиональными оценщиками, соблюдающими Кодекс этики.

Международные стандарты оценки (МСО) содержат рекомендации для выполнения процесса оценки с использованием общепризнанных концепций и принципов, с приложением методических руководств (МР) для оказания помощи для практического применения этих принципов. МССО предлагает также стандарты поведения и компетенции профессиональных оценщиков. Эти документы выпускаются МССО отдельно от стандартов оценки

МССО является органом, отвечающим за разработку стандартов оценки. Он самостоятельно устанавливает график разработки и публикаций МСО, для этого Совет:

∙ создает условия для разработки новых стандартов с помощью консультаций с поставщиками и пользователями услуг по оценке имущества в целях оценки результатов влияния новых стандартов и вносимых в них изменений;

∙ поддерживает связь с другими органами, которые устанавливают стандарты на финансовых рынках;

∙ проводит информационно-пропагандистскую деятельность, включая обсуждения за круглым столом с приглашенными партнерами и целевыми группами пользователей стандартов.

Совет призван увеличить доверие пользователей оценочных услуг путем создания ясной и понятной последовательности процедур оценки имущества. Стандарты выполняют одну или несколько следующих задач:

∙ устанавливают общепринятые принципы и определения;

∙ подробно разъясняет требования к заданию на оценку, ее проведению и составлению отчета;

∙ описывают основные подходы и методы оценки различных активов и обязательств;

∙ устанавливают правила оценки для различных целей (назначений) оценки, например, кредитования, подготовки финансовой отчетности и т.д.

Принципы стандартов:

∙ требования, которые должны соблюдаться для получения оценки, соответствующей стандартам;

∙ информация не прямого действия, предназначенная для оказания помощи оценщикам для лучшего понимания

СТРУКТУРА СТАНДАРТОВ:

Принципы МСО

Этот раздел служит в качестве преамбулы ко всем стандартам МСО. В нем содержатся общепринятые понятия и принципы оценки, лежащие в основе МСО, которые должны соблюдаться при применении стандартов.

Общие стандарты.

В этом разделе изложены требования для всех назначений оценки, за исключением приложений, в которых содержатся конкретные методические рекомендации. Эти стандарта предназначены для оценки всех видов имущества и для любой цели оценки. Их условное обозначение МСО 101 и далее

В условиях ускоряющихся темпов глобализации инвестиционных рынков появилась потребность в разработке признанных на международном уровне стандартов для определения стоимости имущества. Стало очевидным, что в отсутствии международных стандартов оценки существует значительный потенциал для возникновения недоразумений. Различия точек зрения среди национальных организаций, занимающихся оценкой, приводили к отсутствию взаимопонимания. В ответ на эту ситуацию члены технического комитета Королевского института чартерных сервейеров (RICS), имеющих право проводить оценки в Великобритании, и представители организаций по оценке США начали диалог, который привел в 1981 г. к основанию Международного комитета по стандартам оценки активов (МКСОА - TIAVSC). В 1994 г. Комитет изменил свое название и сейчас известен как Международный комитет по стандартам оценки (МКСО - IVSC).

В функции МКСО входит разработка и утверждение Международных стандартов оценки (МСО). Стандарты оценки постоянно изменяются и корректируются в зависимости от изменения рыночной среды. Редакции МСО были опубликованы в 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005гг. Эволюция этих стандартов свидетельствует о признании МКСО того, что изменения неизбежны и происходят непрерывно даже тогда, когда этот процесс происходит постепенно и не поддается легкому обнаружению.

В настоящее время действуют МСО-2007, которые в наибольшей степени теперь согласованы с Международными стандартами бухгалтерской отчетности (МСФО).

В МСО-2007 сделаны следующие изменения по сравнению с МСО-2005:

новый Стандарт МСО 2 «Базы стоимости отличные от рыночной стоимости»;

новое Применение оценки МПО 2 «Оценка стоимости для целей обеспеченного кредитования»;

новое Применение МПО 3 «Оценка стоимости активов государственно-общественного (публичного) сектора для финансовой отчетности»;

Руководство МР - 8 «Затратный подход для финансовой отчетности - АЗЗ (дополнение, проясняющее тест на адекватную прибыльность);

новое Руководство МР- 15 «Оценка стоимости исторического имущества».

Методы оценки в МСО описаны не детально. Как таковой, этот Стандарт разрабатывался как краткое введение в сложный предмет практики оценки. Основной целью МСО является описание основных признанных методов определения стоимости, а также установление основных правил их использования. Кроме того, Стандарт требует при представлении отчета подробно описывать методы оценки, допущения, исходные данные и расчеты. Стандарт не является учебником по оценке недвижимости, в нем также не описываются математические процедуры различных методов.

Особенностью современных условий, определяющих развитие оценочной деятельности, являются процессы интернационализации и гармонизации процедур, связанных с экономическим оборотом имущества. В настоящее время МКСО добился широкого распространения и признания Международных стандартов.

Стандарты оценки должны обеспечивать:

взаимопонимание и конструктивное взаимодействие между всеми субъектами оценочной деятельности;

установление четких требований к важнейшим составляющим процесса оценки, а также ее результатам;

унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки;

стабильность качественных показателей оказываемых оценочных услуг;

формирование правил и процедур обеспечения необходимого качества оценочных услуг, а также создание нормативной базы для их сертификации, в соответствии с международными стандартами, нормами и правилами;

установление требований по обеспечению единства применяемых методов, обеспечивающих воспроизводимость результатов оценки;

разработка системы терминов и определений основных понятий, применяемых в оценочной деятельности;

создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

формирование нормативной базы системы обучения и повышения квалификации оценщиков;

создание условий для действенного контроля за соответствием деятельности оценщиков установленным требованиям и условиям;

формирование эффективной системы обмена информацией, связанной с осуществлением оценщиками оценочной деятельности.

Единые стандарты оценки создаются и в рамках Европейского Союза Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGOVA), созданной как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков в 1977 году. TEGOVA разработала и опубликовала Европейские стандарты оценки (ЕСО) , согласующиеся с МСФО. Директивой Совета Европы применение данных стандартов рекомендовано для всех стран Европейского Союза. TEGOVA работает в тесном сотрудничестве с МКСО (IVSC).

Общие стандарты и методология позволяют проводить достоверные оценки в общественных и частных интересах с существенными выгодами для коммерции и промышленности, финансового и институционального инвестиционного сектора, так же как и для более широких слоев населения, которые зависят непосредственно или косвенно от экономической эффективности этих секторов.

Многие страны в силу особенностей своей системы законодательства по вопросам собственности, налогообложения, финансов принимают свои, национальные стандарты оценки. Стандарты оценки разрабатываются государственными органами и общественными саморегулируемыми организациями с целью установления требований к классификации, исходным данным, процессу и результатам осуществления оценочной деятельности.

В Российской Федерации разработаны «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», которые утверждены Правительством РФ (постановление № 519 от 06.07.2001). Кроме того, решением правления Российского общества оценщиков (протокол № 56 от 15.12.2004) введен Свод стандартов оценки который предназначен для применения в Российской Федерации, а также в партнерском сообществе с организациями оценщиков стран СНГ.

В 2002 году был создан Совет объединений оценщиков СНГ (СОО СНГ) на первом Международный конгресс оценщиков СНГ, прошедшем в Минске. Именно в Минске находится дирекция этой международной организации, одним из членов которой является общественное объединение «Белорусское общество оценщиков» (БОО). На ежегодно проводимых конгрессах оценщиков СНГ обсуждаются актуальные вопросы оценочной деятельности, проблемы регулирования оценочной деятельности в странах СНГ. Рассматриваются все виды регулирования: законодательное регулирование, стандартизация на основе международных и национальных стандартов оценки, саморегулирование, при котором, как, например, в России, для осуществления оценочной деятельности необходимо быть членом национальной общественной организации оценщиков.

Наша страна по международным стандартам относится к странам с возникающим рынком. Поэтому следует обратить внимание на Информационный документ Оценка на возникающих рынках (МСО 2005) .

Специфические экономические, правовые и институциональные характеристики возникающих рынков ставят особые проблемы для оценщиков. Однако, как указывается в МСО, оценщики, работающие на таких рынках, не должны обходить основные понятия и общепринятые принципы оценки.

В Республике Беларусь стандарты оценки создаются в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структурой государственного управления на базе законодательства, норм и правил государственной системы стандартизации. Решение о разработке государственных стандартов по оценке стоимости объектов гражданских прав принято Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Указ № 615).

Постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14.03.2007 № 15 утверждены и введены в действие следующие государственные стандарты Республики Беларусь:

СТБ 52.0.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Основные положения»;

СТБ 52.1.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка предприятий как имущественных комплексов (бизнеса)»;

СТБ 52.2.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков»;

СТБ 52.3.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества»;

СТБ 52.4.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка машин, оборудования, инвентаря, материалов»;

СТБ 52.6.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка транспортных средств».

Система стандартов оценки стоимости объектов гражданских прав (далее - ССОГП) представляет собой комплекс взаимоувязанных стандартов оценки, устанавливающих положения, правила и требования, обеспечивающие нормативное, методическое, организационное единство при определении стоимости объектов оценки, предоставлению услуг по оценке, а также взаимодействию заинтересованных сторон в области оценочной деятельности.

Положения ССОГП устанавливают: общие требования и определения, основные понятия и виды стоимости, применяемые в оценочной деятельности; общие требования к исходной информации; методы оценки, методы расчета стоимости и область их применения; общий порядок оценки и требования к ее результатам; общие требования к результатам и документам оценки.

В СТБ 52.0.01-2007 определены следующие виды стоимости (рис.1.2).

В соответствии с СТБ 52.0.01-2007 рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия: стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов; стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно; объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке; продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки; на продавца не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Рис. 1.2

Для сравнения приведу определение рыночной стоимости, утвержденное IVSC/TEGOVA: «Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую имущество следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения» .

По сути, данные определения отражают единый подход к рыночной стоимости.

Стандартизация оценочной деятельности - это научно-практическая деятельность, направленная на достижение необходимой степени упорядоченности в области оценочной деятельности посредством установления общих положений для использования субъектами оценочной деятельности при решении существующих или возможных задач.

Особенностью всей современной системы международных, европейских и национальных стандартов является понимание методологических основ оценки стоимости имущества как наилучшей общепринятой практики и признание ее критерием истинности. К настоящему времени достигнуты междисциплинарные договоренности между основными международными организациями по стандартам отдельных видов профессиональной деятельности, которые следует отнести к сфере экономических измерений. Проблемы европейских стандартов и национальных стандартов отдельных стран разрешаются путем приведения их в соответствие с международными стандартами, с учетом тех особенностей, которые могут быть доказательно обоснованы при сопоставлении с международными стандартами. В противном случае возникают противоречия с международными институтами, которые в последние два десятилетия стали регуляторами экономических процессов в мире. Понимание современной белорусской экономики, как полноправно входящей в мировое экономическое сообщество, позволяет относиться к ней с общепринятых международных позиций.

Успехи, которые в самые последние годы были достигнуты в деле гармонизации и интернационализации наилучшей общепринятой практики, не снимают с повестки дня, а, наоборот, обостряют вопросы совершенствования методологических основ оценки, ее научной обоснованности. Все большее внимание уделяется экономико-теоретическим, финансово-правовым и информационно-технологическим основаниям современной практики экономических измерений, которыми занимаются разные дисциплины, а среди них оценочная деятельность выполняет объединяющую методологическую функцию - как прикладное выражение современных воззрений в экономическом знании.

Следует отметить, что в международной практике особым явлением в экономических измерениях стало создание в последние годы специальных стандартов для государственного (публичного) сектора экономики. В финансовой отчетности - это целый свод МСФО ГС. В Международные стандарты оценки уже включены Руководства по оценке организаций этого сектора в соответствии с МСФО ГС.

Действующие в нашей стране стандарты оценки распространяются на все формы собственности. Отдельные стандарты оценки для государственного сектора не предусмотрены. Особенности оценки государственного имущества регламентируются законодательными актами.